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みなさん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，「マンション管理組合が管理会社との契約を途中で解約する場合の問題点」についてです。
今年の７月下旬から８月初旬にかけて日経新聞上で「マンション誰のものか　潜むリスク」という連載がありました。
その中で，マンションに潜むリスクとして，大規模修繕の大変さと並んで，管理会社の従業員による横領や管理会社の紹介した工事業者の工事代金が割高なケースなど管理会社をめぐるトラブルが記載されています。

管理会社は，管理組合から委託を受けてマンションの管理事務を行う事を業とする会社を言います。
管理会社に委託する業務として，標準管理委託契約書では，事務管理業務，管理員業務，清掃業務，建物・設備管理業務などが挙げられます。もちろん，これらの業務が適正であれば問題はありませんが，上記のように横領は論外としても，不適切な事務処理を行うことは十分に考えられるでしょう。

そのような場合に，契約期間の途中でも解約できるのでしょうか。
マンション管理組合と管理会社との契約は委任契約に準じるという側面があります。そして，民法には，「相手方に不利な時期に委任を解除したときは，・・・相手方の損害を賠償しなければならない」という規定（６５１条２項）があります。そこで，マンション管理組合がエレベーター会社との契約を途中解約しようとした際に，エレベーター会社が「契約期間中に得られるべきであった保守点検料」を損害として賠償請求した事案があります。
東京地裁平成１５年５月２１日判決は，エレベーター会社の主張する損害は事務処理とは別の報酬の喪失であり，その他にエレベーター会社に不利益な事情が窺われないから「不利な時期」の解約ではないとして，損害賠償請求を棄却しました。
この判決は，マンション管理組合が管理会社との契約を途中解約する場合でも損害賠償が認められない方向を示す判決と言えると思います。
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