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皆様、こんにちは、弁護士の桑田です。

今回も前回に引き続き、２０２４年に予定されている区分所有法の改正についてです。

前回は区分所有者が行方不明になったことによるデメリットへの対策を説明しました。今回は「区分所有者は住戸で生活しているが、その居住者の管理が悪く、ゴミ屋敷化していたり、住戸の前の廊下にゴミを放置したような場合」への対応です。

まずは、住戸内の管理に問題がある場合への対策として、管理不全専有部分管理制度の新設が予定されています。他の居住者や管理組合法人などが、裁判所に管理不全専有部分管理命令の発令を申し立て、認められれば管理不全専有部分管理命令が発令されます。

発令の要件は「区分所有者による専有部分の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は倫害される恐れがある場合において、必要があるとき」です。ですので、他の区分所有者等への悪影響があることが必要であり、どの程度に至れば要件に該当するのかは、事例を積み重ねる必要があります。

申立てが認められれば、管理不全専有部分管理人が選任され、ゴミの撤去などができるようになります。

次に、住戸前の廊下などに私物が放置されるなど共用部分の管理が不全な場合ですが、この場合に用意された制度が、管理不全共用部分管理制度です。管理不全専有部分管理制度同様、利害関係人が申し立て、認められれば管理不全共用部分管理人が選任され、住戸前の廊下に放置されているゴミを撤去できるようになります。

なお、典型例が「ゴミ関連」ですので、例示していますが、もちろん、ゴミに限らず、居住者による住戸や廊下などの共用部分の管理が悪い場合は広く対象となります。

これまでも、廊下にゴミを放置した居住者に対しては使用細則違反などで提訴して撤去を求めてきましたが、勝訴しても居住者が判決に従わないとさらに解決に時間を要するという問題がありました。ですが、管理不全共用部分管理人が選任されれば、放置したゴミを処分するなどの対応が可能になり、迅速な解決ができるようになるという利点があります。

このように区分所有法の改正によってさまざまな制度が用意されますが、一般の理事長や理事の皆様には理解や手続を実行することは困難と思われます。

そのようなときは、弁護士桑田にお気軽にお声がけください。

丁寧に対応いたします。

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。

今回のテーマは、区分所有法改正の行方の第２回として、組合員の所在が不明となった場合の扱いについて説明します。

以前、私もこのブログの中で「所在不明の区分所有者への管理組合の対応」という記事を掲載しましたが、当時から、所在不明者問題が世の中に浸透し、議論が進みました。

改正において想定しているのは、所在不明の組合員と総会との関係及び所在不明組合員の専有部分等の管理です。

まず、総会との関係ですが、特に特別決議など議案の成立要件が厳格な場合、所在不明の組合員がいることによって賛成議決権数が足りず、成立が見込めなかったり、そもそもの定足数にさえ至らない場合があります。総会の招集通知や議案書を送ること自体ができないということも予想されます。

そこで、組合員が行方不明である場合に、裁判所に対して「所在等不明区分所有者の除外決定」を申し立て、認められた場合には、行方不明の組合員及びその議決権を総会の決議から除外することができるという制度が提案されています。この申立てが認められた場合には、行方不明の組合員宛の招集通知の発送は不要となります。

国交省の中間試案の補足説明によると、具体的な申立ての方法などについては検討中のようです。

次に、組合員の専有部分等の管理との関係ですが、組合員が行方不明になると専有部分を適切に維持管理することが期待できなくなります。そして、その管理不全は共用部分にも悪影響を及ぼす恐れがあります。

このような場合、先ほど挙げたブログのように、従前から、不在者財産管理人制度はありました。

ですが、不在者財産管理人は、「不在者」という人を基準にしているため、その管理も不在者の財産全般に及びます。そのため、管理人の費用も高額になりますし、選任の手続にも時間を要していました。

一方、令和５年４月１日に施行された改正民法では「所有者不明建物管理命令」という制度が新設されました。この制度は、建物が対象ですので、管理人の費用がより減額されたり、選任までの時間も短縮されるのではないかと想定されます。もっとも、区分所有法は、民法の「所有者不明建物管理命令」の適用を除外しているため、マンションではこの制度は使えませんでした。

そこで、マンションについても新たに「所有者不明専有部分管理命令」という制度が設けられました。この制度も費用が減額されたり選任が早期にされることも期待できるのではないかと考えています。

その内容は、おおよそ民法上の制度と同じであり、裁判所に申し立て、命令が出されたら、所有者不明専有部分管理人が選任され、専有部分等の管理がなされることになります。また、その効力は、共用部分や付属施設などにも及び、例えば、管理組合の総会において、所有者の代わりに議決権を行使することも原則として可能です。

なお、所有者が住んでいても住戸の中がゴミ屋敷状態になっていたり、排水管の清掃が拒否されて住戸内の配管が腐食しているということがあります。また、住戸の前の廊下に悪臭を放つゴミを放置しているケースもあります。それらについては、管理不全専有部分管理制度と管理不全共用部分管理制度という二つの制度が新設される予定です。こちらについては、別の記事で紹介します。

このように区分所有法の改正においては、所在不明の組合員への対策が設けられました。

実際にどのような改正となるかは未確定ですが、このような対策が設けられた場合には、多くの管理組合で制度を利用することが考えられます。

もっとも、一般の理事の方や管理会社の方では申し立てなどの方法がわかりにくいと思います。

申立てを希望される場合には、当職にお気軽にご相談ください。懇切丁寧に対応させていただきます。

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。

今回のテーマは、区分所有法の改正についてです。

個別の論点に入る前に、まず、区分所有法の改正の大まかな流れを見ていきたいと思います。

区分所有法に限らず、法律は技術革新や国民の意識の変化に合わせて、その都度、改正が図られます。例えば、離婚後の未成年の子の親権者は父母のどちらかですが、家族法の改正では、共同親権の導入も検討されています。これも、離婚後も子の養育に関わっていたいという両親が増えてきたことの反映でしょう。ただし、多様な意見があり、共同親権が実際に導入されるかは不明です。

区分所有法に話を戻しますと、今回の改正は、主に区分所有建物管理の円滑化、区分所有建物の再生の円滑化、被災区分所有建物の再生の円滑化がテーマとなっています。

２０２４年の通常国会での改正案の提出を目指すとのことです。通常国会は、１月中旬に始まり、６月に終わりますので、来年の今頃は改正区分所有法が成立しているかもしれません。

改正の内容は広範にわたっていますが、「再生の円滑化」というのは、主として建て替えに関する要件などの検討が対象となっています。

改正に先立って、法務省から区分所有法改正の中間試案が出されました。

次回以降のブログでは、中間試案をもとに、建て替え以外の「区分所有建物管理の円滑化」に絞って説明していきます。

具体的には、所在不明の区分所有者の扱い、特別決議の多数決要件の緩和、専有部分の管理が不全な場合の対応策、区分所有者が国外にいる場合の対応などです。

これらは、居住者の行方不明、専有部分のゴミ屋敷化、外国人の区分所有者のトラブルなど、理事会や管理会社が大変苦労されてきたところであり、改正の行方はしっかり追っていきたいと思います。

もっとも、一般の理事の方には、ブログを読んでもわからないという方もいらっしゃると思います。

区分所有法については、当職も講演や講義を行うこともできます。

区分所有法の講演や、理事会での簡単な勉強会などをご希望される場合は、いつでもお声がけください。

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。

今回のテーマは、クレーマー住民が大規模修繕への協力を拒否した場合の対応です。

クレーマー住民の中には「工事費用が高い」「理事長が工事会社からキックバックを受け取っている」など、様々な理由で大規模修繕に反対することがしばしばあります。

理事会としては、相見積をとって、真剣に検討して工事会社も選定しているのに、勝手な憶測で工事への協力を拒否されては、不満が募るのも当然のことでしょう。

クレーマー住民の拒否のやり方は、以下のようなパターンがあります。

①大規模修繕を検討する理事会の妨害

②大規模修繕を決議する総会で大声で自分の個人的な感情を怒鳴り散らす

③クレーマー住民の所有する住戸の中を抜けてバルコニーを至らないと工事できないのに、住戸への立入りを認めない

④工事そのものも直接妨害する

①については以前掲載しましたこちらの記事（理事会でのクレーマー対応）を、②についても以前掲載したこちらの記事（総会時のクレーマー対応）を、ご参考にしてください。

③についてはこちらの記事（クレーマーの立入り拒否対応）と同様の対応になりますので、そちらを参照ください。

残るのは④です。工事そのものを物理的に、どうしても妨害しようとするクレーマー住民がいることも否定できません。

このような場合には、理事会や管理会社が説得に乗り出しますが、どうしても納得しないことがあります。

そういった場合には、工事妨害禁止の裁判を起こすことになりますし、妨害が予想される場合には工事妨害禁止の仮処分を求めることが必要になります。

といっても、工事妨害禁止の裁判や仮処分を行うには区分所有法や民事訴訟法の専門的な知識が必要であり、一般の理事会や管理会社での対応は困難と思います。

そのような場合には弁護士桑田までお気軽にご相談ください。

丁寧にご説明いたします。

なお、管理規約の中で、規約や細則に違反した組合員に対して、弁護士費用を請求できると規定されている例は多いと思います。

その場合には、弁護士費用もクレーマー住民に請求することで、他の組合員の方に弁護士費用を負担させずに済むことも多々ありますので、合わせてご相談ください。

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。

今回のテーマは、クレーマー住民から、住戸への立入りを拒否された場合の対応についての続編です。

前回についてはこちらにあります。

少し前ですが、消防点検のための立入りを拒否されたケースを例に、理事長などによる住戸への立入りの必要性を説明しました。

ですが、立入りが必要な場合は消防点検に限りません。例えば、排水管の清掃を拒否した場合や、住戸内にゴミがあふれかえりマンション全体の衛生状態に悪影響がある場合にも、理事長や管理会社が住戸内に立ち入って、中を確認することが必要でしょう。

そのような場合に備えて、標準管理規約２３条に、住戸への立入りについての規定があります。皆さんの管理規約にも同様の規定があると思います。

とはいえ、住戸に無理やり入ろうとすることは、住居侵入にもなりかねず、よほど緊急の場合以外には、理事長であってもできません。

そこで、このようなケースでは、消防点検、排水管清掃などのための住戸の使用を承諾するよう請求する裁判を起こすことになります。

日本の裁判では弁護士費用は当事者の自己負担ですが、マンションの管理組合では弁護士費用を、規約や細則に違反した組合員に負担させるように規定している例が多いです。

ですので、合わせて弁護士費用もクレーマー住民に請求し、他の組合員の負担にならないようにすることも大切です。

私が過去に担当した消防点検のための立入りを求めた裁判でも、弁護士費用は全額裁判所から認められ、組合員から回収しました。

このように立入り拒否の対策はありますが、区分所有法の専門的な知識が必要ですので、一般の理事長や管理会社の方では対応が難しいところがあります。

そのような場合には、弁護士桑田にお気軽にご相談ください。

丁寧に対応させていただきます。

皆様、こんにちは、弁護士の桑田です。

今回は、私が執筆しました週刊エコノミストのマンション記事のご紹介です。

週刊エコノミスト２０２３年８月２９日号は「どうする空き家＆老朽マンション」が特集でした。

その中で、大規模修繕にまつわるトラブルについて、書かせていただいています。

内容は、大規模修繕の際によく発生する、悪質な設計コンサルタントや修繕工事の欠陥、工事を妨害するクレーマーへの対処方法などです。

詳細は個別にブログでも書いていこうと思っていますが、いまや、週刊誌で特集を組むほど、大規模修繕はトラブルが多くなっているようです。

しかも、大規模修繕は専門性が高く、一般の理事の方では対応しきれない場面が多々、見られます。

もし、大規模修繕トラブルに遭われて、対応に苦慮されている管理組合、理事会の方がおられましたら、桑田までお気軽にご相談ください。

丁寧にご対応させていただきます。

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。

今回も引き続き、離婚に合意した後に妻がする手続について説明します。今回のテーマは、年金分割です。

年金分割は、離婚した夫婦が婚姻期間中に納付した保険料に対応する厚生年金を分割して，それぞれ自分の年金とすることができる制度です。専業主婦であった期間が長い妻などは年金分割をすることによって、将来もらえる年金が増えることが想定されます。

では、具体的にはどのような流れで年金分割をするのでしょうか。

まず、年金事務所などで、年金分割のための情報通知書を取得することから始めます。年金分割の対象期間や年金の納付記録、年金分割を行った場合の年金見込み額などが記載されています。

次いで、年金分割の割合を夫婦で決めますが、通常、５０：５０で按分することになります。

その後、年金分割に合意した書面をもって対象者二人で手続することも可能ですが、離婚した夫婦が連れ立って手続することは（代理人でも可能ですが）抵抗感があり、離婚の際の公正証書の中で年金分割についても規定してしまうことがよくあります。

もっとも、公正証書で年金分割について取り決めただけではまだ足りません。その後、標準報酬改定請求書に、公正証書、住民票などの添付書類を用意し、年金事務所に出向いて年金分割の手続を行います。年金分割は、離婚した日の翌日から２年以内に行わないと請求できなくなりますので、注意が必要です。

このように離婚後の年金分割手続も簡単には進みません。ですので、離婚をお考えの皆様には、弁護士桑田にお気軽にご相談ください。年金分割についても丁寧にご説明いたします。

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。

今回のテーマは、前回に引き続き、離婚に合意した後に妻側でする手続についてです。離婚届とは別に必ず考えなければならないのが、戸籍の扱いです。自分の戸籍と子供の戸籍がありますので、分けて説明します。

まず、妻本人の戸籍です。現在でも、夫が戸籍の筆頭者である例が多いと思います。そのような場合、離婚すると、妻は旧姓に戻り、元の戸籍に復帰するのが原則です。旧姓に戻りつつ、新しい戸籍を作ることもできます。本籍地はどこにおいても良いのですが、後々の利便性を考えて所在地で戸籍を作成するのが普通です。

また、結婚していた時の姓を使い続けたいという希望がある場合もよくあります。この場合は、離婚日の翌日から３か月以内に本籍地又は住所地の役所に「離婚の際に称していた氏を称する届」を提出することで、結婚時の姓を使い続けることが可能です。この場合も元の戸籍に戻ることなく新しい戸籍が作られます。

次いで、子供の戸籍についてです。子供の戸籍は原則として変動しません。ですから、夫が筆頭者の戸籍から妻だけ出て、子供はそのままということになります。未成年の子供については母親が親権者であることが一般的ですし、妻としては、子供も自分の戸籍に入れたいと思うのが当然です。そのような場合は、子供の住所地を管轄する家庭裁判所に、「子の氏変更許可申立て」をおこない、これが認められた後に役所に入籍届を出すことで、妻と子供が同じ戸籍に入ることができます。なお、子の氏の変更許可申立ては、子供が１５歳未満の場合は親権者が行いますが、１５歳以上になれば子供本人が行うことになります。

このように、離婚後は戸籍の扱いもとても複雑でわかりにくいところがあります。

私が離婚の代理人になりましたら、戸籍の扱いまで詳しくご説明いたしますので、お気軽にご相談ください。

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。

今回のテーマは、離婚時の妻側の手続です。

離婚することで夫側と合意でき一安心という依頼者の方は多いですが、その後にもいろいろとしなければならない手続があります。

今回は、夫と離婚することや離婚条件で一致した後、協議離婚に際して妻側でするべき手続について、説明します。

まずは、離婚届です。離婚届の書式は全国で統一されており、市町村役場の戸籍関係の窓口で手に入れることができ、近時はインターネットからもダウンロードできるようです。

離婚したい側が離婚届を出すのが普通ですから、妻が離婚を望んでいた場合は、妻が出すことになります。

届出人の署名は自署とされていますので、署名欄は夫欄の署名は夫本人がする必要がありますが、その他は妻側で書いてしまってもよいでしょう。

また、離婚には成人の証人２名が必要です。私が代理人をしている場合には、弁護士が証人になることも可能です。

夫側にも代理人がいる場合には、その代理人弁護士が夫側の証人となることもよくあります。

離婚届は夫婦の本籍地又は所在地の市区町村で出すことができますが、本籍地以外ですと戸籍謄本の提出が必要になります。

離婚した相手方からは「本当に離婚届を出したのか」を気にする例は多いです。

離婚届を提出する際、合わせて、離婚届受理証明書の発行手続もしていただき、受理証明書の写しを夫に送付するなどして離婚したことをお伝えするのがよいでしょう。

このように離婚届だけでもいろいろと作業が大変ですが、そのほかにも、戸籍や年金分割などの手続があります。

離婚は相手方である夫や妻との交渉はもちろん、その後の手続もわからないことがたくさんあると思います。

そのような場合には、ぜひ弁護士桑田までお気軽にご連絡ください。

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。

いつもいつもブログでは、マンションや交通事故や離婚・・・トラブル対応ばかり説明しています。

私に対して、仕事しかしてないのでは？趣味なさそう、という印象をお持ちの方もいないではないか、と思いました。

ということで、今回は、私の趣味である囲碁について書きたいと思います。

ＷＢＣもサッカーワールドカップも大好きですが、井山裕太先生や一力遼先生の海外棋戦にも胸躍らしています。

趣味って、結局、囲碁か。趣味が古風でお堅い、と思われるかもしれません。

これは、全然、違います。

囲碁は古風でも、地味でも、お堅くもありません（イメージはそうかもしれませんが）。

パッと見、わかりづらいことは否定しません。

ですが、とても単純な陣地取りのボードゲームです。黒側と白側に分かれて、交互に石をおいて、陣地を広げていきます。

対局が終わったときに陣地の広い方が勝ち。

ただし、相手の石をうまく囲むと取り上げることができるので、ただ、陣地を広げようとしてもうまくいきません。

しかもＡＩの影響で、戦略は千変万化、全然、古風ではありません。

私は囲碁を始めて数年、まだ有段者にもなれないレベルですが、対局はいつでもウキウキしています。

囲碁の良いところは、年齢を問わないところです。アマチュアの場合、年配の方が強いということやよくあります。

ということで、先入観はいったんわきにおいて、ぜひ、囲碁を打ってみてください。

一回わかれば、とても楽しいこと、請け合いです！！