マンショントラブル,中小企業の企業法務,相続などの法律相談は新宿御苑前の弁護士桑田にお任せください。

マンション問題など、お気軽にご相談ください。

ホームページを見たとお伝えください。TEL:03-6273-0012 FAX:03-6273-0013 受付時間:月~金 10:00~18:00 定休日:土曜・日曜・祝日
お問い合わせフォーム

弁護士桑田の活動日誌

2022年6月27日 月曜日

朝日新聞でリフォーム工事の騒音対策が掲載!

皆様、こんにちは、弁護士の桑田です。
本日(令和4年6月27日)の朝日新聞の朝刊に私が取材を受けましたリフォーム工事中に発生する騒音への対策記事が掲載されました。
記者の方も熱心に取材していただき充実した内容の記事となりましたので、興味をお持ちの方はぜひご一読ください。

リフォーム工事にも大小ありますが、フルリフォームをするとなると、作業中の工事音が相当な量になり、周囲の住民の方はお悩みになるようです。
そういった場合に備えて、標準管理規約などには、管理組合(理事会)が専有部分の工事に関与できる規定が設けられています。
もっとも、理事会としてもどの程度の工事にどのような騒音が発生するかは事前にはなかなか判断できないかもしれません。
建築士など専門家に依頼して調査することも考えられますが、そこまで積極的に検討してくれる理事会ばかりではないでしょう。

結局は、工事を行う側がまず工法を丁寧に説明したり工事の日時を調整するなどの工夫が必要です。
また、他の住人の方もいずれは自分たちもリフォームするかもしれないのですから、ある程度は受忍限度内として認めてあげる必要もあるかもしれません。

それでも対策に悩まれましたら、弁護士桑田までご連絡ください。

投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

2022年1月24日 月曜日

成年後見人と成年後見監督人

皆様,こんにちは,弁護士の桑田です。
今回のテーマは,成年後見人成年後見監督人の関係や違いについてです。

このようなテーマを選択したのは,私が,近時,連続して成年後見監督人に選任されたためです。
成年後見人にはこれまでにも選任されてきましたが,成年後見監督人に選任されたのは初めてのことでした。
裁判所が選任しますので理由は分かりませんが,後見人としての経験が増してきたことや弁護士として一定の年数が経過したことが原因なのかなと思っています。

前置きはさておき,皆さんは,認知症などで判断力が低下した高齢者の方に成年後見人(あるいは保佐人,補助者)が選任される例があることはご存知の方も多いと思います。
実は,成年後見監督人も民法上の制度として定められています。
読んで字のごとく,成年後見人が適切に後見事務を処理しているか,監督することが職務となります。
近時成年後見監督人が選任される例が増えていますが,その原因には成年後見人による横領事例が増加していることが挙げられています。
また,成年後見監督人には,単に厳しくチェックするだけでなく,特に親族後見人のように専門家でない後見人に対して指導や助言を与えることも期待されています。

このように,成年後見監督人には後見事務の適正に重要な役割を果たしているのです。

なお,高齢化社会の到来により,成年後見申立ても増加していますが,まだまだ敷居が高いという方が多いと思います。
私は成年後見申立ての代理人の経験も複数回ありますので,成年後見申立てをお考えの方はお気軽にご相談ください。

投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

2021年12月23日 木曜日

取材対応の思い出(まりもノ風,マリモコミュニティ)

皆様,こんにちは,弁護士の桑田です。
今回はマンショントラブルの対処方法ではなく,少し力を抜いて,取材の思い出についてお話ししたいと思います。
大変ありがたいことに,私は毎年,いろいろなマスメディアの皆様から取材を受ける機会に恵まれています。
週刊誌やインターネット上の単発の記事もありますし,中には取材はあったものの,諸事情あって掲載に至らなかった記事もあります。

その中で,今回は「まりもノ風」という雑誌の取材についてお話しします。
「まりもノ風」は不動産管理会社のマリモコミュニティさんが,自社の管理物件であるマンションの住民の方向けに配付されている雑誌です。
「まりもノ風」は私が初めて受けた連載での記事ということから今でも大変印象に残っています。
初めて出版社の方やライターさんと打ち合わせをすることで私も少し緊張していましたが,皆さん気さくな良い方で,スムースに取材に対応できることができました。
それに,マンションについて法律的な知識をお持ちでない一般の方の素朴な意見を聞くことができ,大変,勉強になりました。
反面,一般の方に区分所有法などの法律の考え方をどのようにすれば分かりやすく伝えられるのか,苦心したことも今となっては良い思い出です。
このときの経験が現在の取材対応にも生きていると確信しています。

これからもいろいろな取材を受けることになると思いますが,初めて取材を受けたときの気持ちを忘れずに誠心誠意対応できればと思っています。

なお,まりもノ風の中の私の記事は現在も閲覧が可能なようですので,URLを掲載いたします。
興味がおありの方はご一読ください。

http://marimo-mc.co.jp/wpsys/wp-content/themes/marimo-mc/pdf/tenant/korobanu_2016_autumn.pdf

投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

2021年12月23日 木曜日

取材対応の思い出(まりもノ風,マリモコミュニティ)

皆様,こんにちは,弁護士の桑田です。
今回はマンショントラブルの対処方法ではなく,少し力を抜いて,取材の思い出についてお話ししたいと思います。
大変ありがたいことに,私は毎年,いろいろなマスメディアの皆様から取材を受ける機会に恵まれています。
週刊誌やインターネット上の単発の記事もありますし,中には取材はあったものの,諸事情あって掲載に至らなかった記事もあります。

その中で,今回は「まりもノ風」という雑誌の取材についてお話しします。
「まりもノ風」は不動産管理会社のマリモコミュニティさんが,自社の管理物件であるマンションの住民の方向けに配付されている雑誌です。
「まりもノ風」は私が初めて受けた連載での記事ということから今でも大変印象に残っています。
初めて出版社の方やライターさんと打ち合わせをすることで私も少し緊張していましたが,皆さん気さくな良い方で,スムースに取材に対応できることができました。
それに,マンションについて法律的な知識をお持ちでない一般の方の素朴な意見を聞くことができ,大変,勉強になりました。
反面,一般の方に区分所有法などの法律の考え方をどのようにすれば分かりやすく伝えられるのか,苦心したことも今となっては良い思い出です。
このときの経験が現在の取材対応にも生きていると確信しています。

これからもいろいろな取材を受けることになると思いますが,初めて取材を受けたときの気持ちを忘れずに誠心誠意対応できればと思っています。

なお,まりもノ風の中の私の記事は現在も閲覧が可能なようですので,URLを掲載いたします。
興味がおありの方はご一読ください。

http://marimo-mc.co.jp/wpsys/wp-content/themes/marimo-mc/pdf/tenant/korobanu_2016_autumn.pdf

投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

2021年11月11日 木曜日

クレーマー住民への具体的対処法(消防点検拒否篇1)

皆様,こんにちは,弁護士の桑田です。
今回のテーマは,クレーマー住民が消防点検のための立入りを拒否してきた場合の対応です。
クレーマー住民は「住戸内は自分の所有物であって,中には立ち入らせない」といった言い訳をして立入りを拒否することがあります。

そこで,今回は,立入り拒否の対応への前段階として,消防点検による立入りの根拠について,説明したいと思います。
まず,消防法8条は,一定の防火対象物の管理者に対して,防火管理者を選任して,消防設備の点検をさせるように求めています。
そして,消防法17条の3の3において,一定の防火対象物の消防用設備等の点検を行うことが規定されています。
消防法施行令別表第一の(5)「共同住宅」つまりマンションとあるところ,施行令第36条第2項により,別表第一の(5)に記載のある防火対象物すなわちマンションに消防法第17条の3の3が適用されることが規定されています。
ですので,多くのマンションでは防火管理者が消防用設備の点検を実施しなければなりません。
実際には,専門の業者にお願いすることが一般的でしょう。

点検の内容や方法は,平成16年消防庁告示第9号に記載されています。
機器点検は半年に一度総合点検は1年に一度という内容は聞いたことがあるかもしれませんが,これは消防庁告示に基づくものです。
火災報知器やスプリンクラーが正常に作動するかどうか,避難ハシゴが適正に使用できるかどうか,といった点検を行うことになります。
そして,その対象には専有部分も含まれますので,専有部分に立ち入っての消防点検が必要になるということになります。
具体的な点検方法については,消防庁の告示等で定められており,点検要領に詳細が説明されています。
消防庁のホームページに詳しくまとめられたページがありますのでご参考にしてください(https://www.fdma.go.jp/mission/prevention/post-1.htmlhttps://www)。

当然,何年も専有部分の消防設備の点検が受けられないと火災が発生した場合に適切に作動しない可能性があり,マンション全体にとって不利益となります。
そのため,区分所有者が専有部分への立入りを拒否した場合でも,管理規約上,理事長による立入りを認める条項が用意されているのが一般的です。
どうしても立入りを認めない場合には,規約に基づく立入りを検討することになります。

クレーマー住民が立入りを拒否した場合の具体的な対応については,改めて説明します。

クレーマー住民への対応には,管理組合,理事会の方のご苦労も多いと思います。
お困りの理事長,理事,管理会社の方は当職にお気軽にご相談ください。

投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

2021年11月11日 木曜日

クレーマー住民への具体的対処法(消防点検拒否篇1)

皆様,こんにちは,弁護士の桑田です。
今回のテーマは,クレーマー住民が消防点検のための立入りを拒否してきた場合の対応です。
クレーマー住民は「住戸内は自分の所有物であって,中には立ち入らせない」といった言い訳をして立入りを拒否することがあります。

そこで,今回は,立入り拒否の対応への前段階として,消防点検による立入りの根拠について,説明したいと思います。
まず,消防法8条は,一定の防火対象物の管理者に対して,防火管理者を選任して,消防設備の点検をさせるように求めています。
そして,消防法17条の3の3において,一定の防火対象物の消防用設備等の点検を行うことが規定されています。
消防法施行令別表第一の(5)「共同住宅」つまりマンションとあるところ,施行令第36条第2項により,別表第一の(5)に記載のある防火対象物すなわちマンションに消防法第17条の3の3が適用されることが規定されています。
ですので,多くのマンションでは防火管理者が消防用設備の点検を実施しなければなりません。
実際には,専門の業者にお願いすることが一般的でしょう。

点検の内容や方法は,平成16年消防庁告示第9号に記載されています。
機器点検は半年に一度総合点検は1年に一度という内容は聞いたことがあるかもしれませんが,これは消防庁告示に基づくものです。
火災報知器やスプリンクラーが正常に作動するかどうか,避難ハシゴが適正に使用できるかどうか,といった点検を行うことになります。
そして,その対象には専有部分も含まれますので,専有部分に立ち入っての消防点検が必要になるということになります。
具体的な点検方法については,消防庁の告示等で定められており,点検要領に詳細が説明されています。
消防庁のホームページに詳しくまとめられたページがありますのでご参考にしてください(https://www.fdma.go.jp/mission/prevention/post-1.htmlhttps://www)。

当然,何年も専有部分の消防設備の点検が受けられないと火災が発生した場合に適切に作動しない可能性があり,マンション全体にとって不利益となります。
そのため,区分所有者が専有部分への立入りを拒否した場合でも,管理規約上,理事長による立入りを認める条項が用意されているのが一般的です。
どうしても立入りを認めない場合には,規約に基づく立入りを検討することになります。

クレーマー住民が立入りを拒否した場合の具体的な対応については,改めて説明します。

クレーマー住民への対応には,管理組合,理事会の方のご苦労も多いと思います。
お困りの理事長,理事,管理会社の方は当職にお気軽にご相談ください。

投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

2021年10月12日 火曜日

マンション管理組合総会の招集通知の宛先

皆様,こんにちは,弁護士の桑田です。
今回のテーマは,管理組合が総会を開催する際に組合員宛に送付する招集通知の宛先について,です。

招集通知の宛先については区分所有法35条に詳細な取り決めがあり,標準管理規約にも規定があります。
そして,区分所有法や管理規約に即した通知の出し方をしていないと,総会決議無効を争われる原因ともなりかねません。
そこで,招集通知の出し方について,まとめてみました。

まず,原則として,招集通知の宛先を組合員が届け出ている場合には,その届け出た宛先に通知することになります。
反面,宛先の届出がない組合員については,専有部分の所在地つまり各戸に通知すればよいという扱いです。

また,区分所有法では,そのマンション内に居住する組合員宛先の届け出のない組合員に対しては,規約に定めがあれば,招集通知を掲示することで通知とする旨を定めています。
標準管理規約はこの規定を受けて招集通知の「内容を所定の掲示場所に掲示することをもって,これに代えることができる」としています。
したがって,例えば,通知先を届け出ていない組合員についてはその所有する各戸宛に通知することもできますし,掲示すれば通知に代えることもできます
通知先を届け出ていた組合員に対しても,その組合員がマンション内で居住していれば掲示で足りると解されるかもしれませんが,組合員が指定している以上,指定する宛先に通知する方が望ましいと考えられます。
もちろん,組合員がマンション内に居住せず,かつ,通知場所を指定していた場合は,当然,その指定する宛先に通知することになります。

一方,通知先を届け出ていない組合員がマンションから転居していた場合,転居先が判明していれば現に居住する場所に宛てて通知することも可能です。
ただし,わざわざ調べて招集通知を出しても届かなかった場合に招集手続に瑕疵があるとした裁判例もありますので,そのような場合には各戸宛に通知する方が安全だと考えます。

なお,招集通知の方法ですが,書面,口頭,電話いずれでも良いとされており,書面による場合も各区分所有者の郵便受けに入れることも許されています。
もっとも「通知を受けた受けない」で争いにならないよう,通知は書面によるべきですし,議案の賛否が拮抗している場合や重大な議案の場合は郵便受けではなく配達証明等,到達の分かる郵送形式を採用すべきです。

このように招集通知の出し方は相当複雑ですし,招集通知の期間も厳密に規定されているため,一般の方には分かりにくいところだと思います。
そのような場合にはお気軽に弁護士桑田までご相談ください。

投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

2021年10月12日 火曜日

マンション管理組合総会の招集通知の宛先

皆様,こんにちは,弁護士の桑田です。
今回のテーマは,管理組合が総会を開催する際に組合員宛に送付する招集通知の宛先について,です。

招集通知の宛先については区分所有法35条に詳細な取り決めがあり,標準管理規約にも規定があります。
そして,区分所有法や管理規約に即した通知の出し方をしていないと,総会決議無効を争われる原因ともなりかねません。
そこで,招集通知の出し方について,まとめてみました。

まず,原則として,招集通知の宛先を組合員が届け出ている場合には,その届け出た宛先に通知することになります。
反面,宛先の届出がない組合員については,専有部分の所在地つまり各戸に通知すればよいという扱いです。

また,区分所有法では,そのマンション内に居住する組合員宛先の届け出のない組合員に対しては,規約に定めがあれば,招集通知を掲示することで通知とする旨を定めています。
標準管理規約はこの規定を受けて招集通知の「内容を所定の掲示場所に掲示することをもって,これに代えることができる」としています。
したがって,例えば,通知先を届け出ていない組合員についてはその所有する各戸宛に通知することもできますし,掲示すれば通知に代えることもできます
通知先を届け出ていた組合員に対しても,その組合員がマンション内で居住していれば掲示で足りると解されるかもしれませんが,組合員が指定している以上,指定する宛先に通知する方が望ましいと考えられます。
もちろん,組合員がマンション内に居住せず,かつ,通知場所を指定していた場合は,当然,その指定する宛先に通知することになります。

一方,通知先を届け出ていない組合員がマンションから転居していた場合,転居先が判明していれば現に居住する場所に宛てて通知することも可能です。
ただし,わざわざ調べて招集通知を出しても届かなかった場合に招集手続に瑕疵があるとした裁判例もありますので,そのような場合には各戸宛に通知する方が安全だと考えます。

なお,招集通知の方法ですが,書面,口頭,電話いずれでも良いとされており,書面による場合も各区分所有者の郵便受けに入れることも許されています。
もっとも「通知を受けた受けない」で争いにならないよう,通知は書面によるべきですし,議案の賛否が拮抗している場合や重大な議案の場合は郵便受けではなく配達証明等,到達の分かる郵送形式を採用すべきです。

このように招集通知の出し方は相当複雑ですし,招集通知の期間も厳密に規定されているため,一般の方には分かりにくいところだと思います。
そのような場合にはお気軽に弁護士桑田までご相談ください。

投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

2021年7月6日 火曜日

高次脳機能障害と後遺障害の等級(後編)

皆さん,こんにちは,弁護士の桑田です。
今回のテーマは,前回に引き続き,高次脳機能障害に対する後遺障害等級の申請方法です。申請先は自賠責保険会社となります。
前回も記載しましたが,加害者側の任意保険会社の方にお任せする方法と,被害者自ら請求する方法があります。
前者の方が楽なのは明らかですし,かなりの部分,この方法で行われています。
ですが,加害者側保険会社としては後遺障害が認められないほうが支払いが安くなりますので,申請の際に保険会社の意見書を付けているようです。
ですので,弁護士が代理人である場合などでは,ケースによっては被害者請求という方法を取り,加害者側の任意保険会社を介さない申請をすることがあります。
私が実際に行ったのも被害者請求でした。

後遺障害の申請は書面主義が採用されていますので,必要な書類をそろえること,その内容を充実させることが大切です。
事故証明書や通常の診断書も提出しますが,とりわけ重要なのが後遺障害診断書です。
高次脳機能障害の場合は,後遺障害診断書に付随して,神経系統の障害に関する医学的所見日常生活状況報告,その別紙としての近親者の状況説明頭部外傷後の意識障害についての所見の提出が求められます。
これは,いずれも重要ですし,その記載の内容については,医師に対して記載方法についてお願いをしたり,情報を提供することが必要です。
例えば,事故前や退院後の日常生活状況報告は医師には不可能であり,近親者が対応するしかありません。

このように適正な等級を認定してもらうには,医師に対する働きかけや適正な情報の提供など,被害者側が多大な努力をする必要があることにご注意ください。

とはいえ,一般の方に書類をそろえたり記載の内容を検討することは,かなり難しいことだと思います。
高次脳機能障害に限らず,後遺障害の申請方法に悩まれた場合には,お気軽にご相談ください。

投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

2021年7月6日 火曜日

高次脳機能障害と後遺障害の等級(前編)

皆さん,こんにちは,弁護士の桑田です。
今回のテーマは,交通事故高次脳機能障害を負った場合に,どのようにして後遺障害の等級が認定されるかについてです。
私はマンション関係の業務を多く扱っていますが,企業の顧問,離婚,相続なども扱っており,交通事故案件もほぼ常時,案件を担当しています。
その中でこのテーマを特に選択したのは,私が被害者の代理人をしている交通事故事件において,先日,3級3号が認定され,2000万円を超える保険金が入金されたためです。
高額の保険金の支払いを受けられましたが,その反面,等級認定の申請には多くの作業が必要であったことから,その経験をお伝えできたらということがきっかけです。

予備知識ですが,交通事故の治療を受けたけれども完全には治りきらないまま症状が固定した場合に後遺障害ということになります。
後遺障害は1級から14級に区別され,1級が一番重く,14級が最も軽度という扱いです(実際には14級でも相当な困難を伴いますが)。
後遺障害の等級は,加害者の任意保険保険会社又は被害者が自賠責保険会社に対して申請します。
等級によって支払われる保険金の金額は大きく変わりますので,いかにして適正な認定を取得するのか,ということが重要になります。

高次脳機能障害は後遺障害の一種で,交通事故などで頭部外傷を受け,記憶力や判断力の低下などの認知障害や攻撃性が多くなるなどの人格変性が生じることを言います。
骨折や失明などの身体の障害とは異なるため,認定が困難を伴うことが多いという特徴があります。

少し長くなりましたので,具体的な申請の方法については,後編に譲りたいと思います。

投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

申し訳ございません。WEBでお伝えできる情報には限界がございます。 問い合わせバナー