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こんにちは，弁護士の桑田です。
今日は，私も資格を持っているマンション管理士についてお話しします。
みなさん，マンション管理士という資格をご存じでしょうか。
平成１３年に新設された資格で，現在，知名度が徐々に向上しています。
｢マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に規定され，国土交通省の主管する歴とした国家資格です。
合格率は概ね７～８％程度ですから，手前味噌ながら難関資格と言っても過言ではありません。
では，マンション管理士はどのような仕事をするのでしょうか。
上記法律には「専門知識を持って、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うこと」を業務として上げています。
ようするに，管理組合や住民から法的あるいは技術的な相談を受けてアドバイスをする仕事です。
現在，マンションは６００万戸を超え東京では約４．３世帯に１世帯はマンション住まいだそうです。
ですから，マンショントラブルも多発し，理事の方も難しい法律問題に直面していることでしょう。
このようなところではマンション管理士が大いに役立つのです。
ちなみに，管理業務主任者という資格もあります。
こちらはマンション管理会社内で活躍する資格で，マンション管理士とは別資格ですので，念のためお知らせ致します。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今日は相続と切っても切り離せない相続分と遺留分の説明です。
遺留分という言葉は聞き慣れないかも知れません。
ですが，遺言があるときには必ず出てくる重要な概念です。

相続分は「どのようにして遺産分割の割合を決めるか」という問題を解決するものです。
通常は｢法定相続分」つまり民法上で決められた割合を指すことが多いようです。
被相続人(亡くなった方）に配偶者(夫又は妻）と子供がいる場合，配偶者が２分の１，子供が全員の合計で２分の１です。
配偶者と父母などの直系尊属が相続人であれば，配偶者が３分の２，直系尊属が３分の１です。
このように，民法上で遺産分割の割合について規定されているわけです。

では，被相続人が遺言で法定相続分とは別の意思を表明した場合はどうでしょうか。
たとえば，妻と２人の子がいるのに「遺言者は，○○（長男）に財産の全部を相続させる」と遺言した場合です。
この場合，長男以外の取り分は減少しますが，被相続人の意思を尊重するのが基本です。
ただし，他の相続人が全く遺産を取得できないとあまりに不公平となります。
そのため，民法は，被相続人の財産の２分の１あるいは３分の１が遺留分として相続人に留保する規定を置いています。
遺留分は，被相続人の意思の尊重と相続人の保護の調整を図る制度なのです。
ですから，遺言の中で自分に対する遺産の分配が記載されていなくても，遺留分を主張することが考えられます。

このように，大変ややこしいですが，高齢化を迎える現代では，相続に関する法律上の概念の正確な理解が欠かせません。
もし，不明な点がございましたら，直接，私にご相談下さい。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今日は不動産賃貸借の中でも質問の多い定期借家契約を取り上げてみました。
定期借家契約は，平成１１年の借地借家法改正により新しく設けられた建物賃貸借契約の種類です。
法改正から１０年以上を経過して，言葉としてはなじみが出てきたようですが，その内容を理解されている方は多くはありません。
では，どのような制度なのでしょうか。
まず，定期借家契約が新設された理由ですが，借り手保護に傾いていた法制度の方針変更と言えます。
通常の借家契約では借り手が手厚く保護され，たとえ契約期間が終わっても，貸し手は正当な理由がないかぎり，更新を拒絶することができませんでした。これでは貸し手の利用が制限されてしまうため，期間満了つまり定期で終了し契約を更新しない新類型として定期借家契約が設けられたのです。
もっとも，借り手が不当に不利益を受けないようにいくつかの手続が必要になっています。たとえば，契約を結ぶ際に「期間満了で更新することなく終了する」と記載した書面を交付しないといけません。また，（口約束ではなく）書面で契約し｢定期借家契約」であることを明示した内容であることが必要です。
このように，貸し手の利益を図りながら，借り手も契約終了が予測できるような制度設計となっているのです。

みなさん，こんにちは，弁護士の桑田です。
分譲マンションにお住まいの皆様は，ご自分のマンションの管理規約をご覧になったことはあるでしょうか。
管理規約は，マンション生活の基本的な共通のルールが記載されていて，とても大切なものですから，是非ご覧頂きたいと思います。
では，具体的にどのようなことが管理規約に記載されているのでしょうか。
国土交通省の示している標準管理規約では，目的などの総則，専有部分や共有部分の範囲，用法，管理の方法，管理組合の役員，総会，理事会，会計などが記載されています。
また，管理規約に付随して，ペット使用細則や防犯カメラ使用細則などの細則が設けられていることも多々あります。
たとえば，近隣住民のペットの飼い方で悩まれている方はかなり多いように思われます。
そのような場合にただ文句を言うというより，ペット使用細則を示して細則違反であることを指摘する方が説得力も増します。
一度，細則まで含めてご覧になることをお勧め致します。

初めまして，弁護士の桑田です。
　トピックでは時々の世間の話題について法律的にどのように見るか，私の見方を紹介していく予定です。
最初のトピックは弁護士報酬の決め方です。｢その時々の話題」ではありませんが，委任の際に必ず出る質問ですし，依頼者の皆様にとってとても興味のあるトピックという意味で，最初の題材として取り上げました。
なお，実際には細かい規定があり，以下はイメージをつかむために概要説明とご理解下さい。

　まず，弁護士費用には，結果にかかわらず委任当初に支払われる着手金と，事件解決の後に支払われる報酬の２種類があります。　その計算方法は「その事件の対象が経済的利益かどうか（つまりお金で解決できるか）」で異なります。
　たとえば，「貸したお金の返還請求」や「交通事故の損害賠償」はお金で解決するしかありませんので，経済的利益の一定割合が着手金，報酬となります。「貸した３００万円を裁判で回収して欲しい」という依頼であれば，経済的利益の８％つまり２４万円（＋消費税）が着手金です。首尾良く３００万円を回収できた場合にはその１６％つまり４８万円が報酬となるのが原則です。このパーセンテージは経済的利益の額が大きくなるにつれて低減します。私のホームページの｢弁護士費用」の欄（http://www.kuwata-lawoffice.net/hiyou/  ）に詳細を掲載しておりますので，興味のある方はご覧いただけると幸いです。
　一方，離婚調停の申立や刑事弁護などは｢経済的利益」を基礎とすることが出来ません。このような場合には，たとえば離婚調停の申立は着手金３０万円から５０万円というように予め一定の幅で着手金，報酬を決めています。
　ところで，このような計算式はどのようにして決められたかご存じでしょうか。実は平成１６年３月までは日本弁護士連合会が報酬基準を定めていて，どの弁護士もその基準に従っていました。そのため報酬基準が自由化された現在でも，おおむね旧基準に準拠して報酬を決定している法律事務所がほとんどなのです。
　私も原則としては旧基準に従っていますが，たとえば｢当初の１時間の相談は無料」として依頼者の皆様のアクセスしやすいように改善している箇所もあります。
　もしご不明な点がございましたら，ご遠慮なく私にご連絡頂ければと思います。
　

初めまして，弁護士の桑田と申します。
今日からブログ記事の発信を始めさせて頂きます。
私は，企業法務からマンション問題，交通事故，離婚や相続と言った家庭問題まで幅広く対応しています。
これから，弁護士として日々思うことや活動内容，また皆様の有益になる情報も交えて，ブログを更新していきますので，よろしくお願い致します。