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皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，遺言や遺産分割協議書が偽造された場合の対応です。

皆さんは，遺言や遺産分割協議書が偽造されることはめったにない，と思われているのではないでしょうか。
確かに頻繁に起こることではありませんが，私は，遺言の偽造事件も，遺産分割協議書の偽造事件も扱ったことがあります。
当然，相手方は偽造したことを素直には認めません。そのため，準備や対策が必要となります。

私が過去に扱った遺言の偽造事件は，兄弟の一人が親の遺言を偽造し，別の兄弟が遺言無効を主張していた事案です。
第一審では別の弁護士が原告の代理人でしたが，遺言は偽造でないと判断されてしまい，納得できない原告が控訴し，私が新たに控訴審の代理人を担当しました。
偽造かどうかを判断するには，筆跡鑑定のほか，遺言が作成されたとされる当時の状況つまり作成場所，作成時間，作成時に誰が遺言者の近くにいたのか，作成の方法，遺言の内容などをもとに遺言作成状況の合理性を慎重に検討することになります。
第一審でも筆跡は問題となり鑑定も行われていましたが，親は高齢で利き手の右手が不自由になり，遺言書を書いたとしたら左手しかなかったにもかかわらず，第一審ではそのような事情は明らかにならないまま，遺言の筆跡が過去の遺言者の筆跡と似ている似ていないといった議論に終始していました。
そこで，私は，それらの議論では今回の偽造は判断できないことを主張した上で，作成場所である病院の看護日誌から作成日には遺言に立ち会ったと主張するされる相手方が来院しているはずがないこと，病院の図面をもとに看護士らに見られずに相手方が病室に入ることは不可能であることなどを主張しました。
その結果，遺言書の作成についての相手方の説明は不自然であることが浮き彫りになり，当方に有利な和解を行うことができました。

もう一つは，兄が，妹との遺産分割協議書を偽造し，その遺産分割協議書を利用して，死亡した親の所有する土地建物等を売却してしまったという事例です。
私は，妹の代理人として，損害賠償請求をしました。
偽造が判明した経緯は，親の所有していた建物の取壊しが行われたことに妹が気づいたことです。
妹から相談を受けた私が法務局にて遺産分割協議書を閲覧したところ，全く妹の身に覚えのない協議書が出てきました。
協議書の妹の氏名の筆跡は兄嫁ではないかということで，兄嫁の筆跡のある書類を徹底的に探し出し，比較対照して，協議書の筆跡が兄嫁で間違いないと確認しました。
遺産分割協議書の作成には実印が必要ですが，妹には印鑑登録をした覚えはないとのことでした。ですが，兄から「親の保険の解約に必要」と言われ，住基カードを渡したことがあるとのことでした。
そのため，住基カードを利用して妹名義の印鑑登録を無断で行い遺産分割協議書に押印したと判断しました。
訴訟でも偽造が激しく争われると予想しましたが，相手方代理人は偽造を争うことが困難と判断し，最初から偽造を認めてきました。
その結果，兄が妹に相当額の支払いをすることで和解して解決しました。

このように，遺言や遺産分割協議書の偽造の立証は簡単ではありませんが，詳細な検討を加えることで立証に至ることが可能なのです。
もっとも，このような作業は一般の方には困難と思われますので，偽造のトラブルに巻き込まれた際には，当職にご連絡ください。
丁寧に対応させていただきます。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，賃借人が物件の中で自殺してしまった場合の賃貸人の法的対応についてです。

賃借人が自殺してしまった場合，賃貸人としては，様々な問題に直面することになります。
残置物をどう処理するか。また，自殺の仕方によっては，原状回復費用が発生することもあります。
例えば，裁判例の中では，お風呂の中で自殺した場合にユニットバスそのものを交換した例があります。
広範囲に付着した血のりの除去が必要なこともあります。
自殺される賃借人は経済的に困窮している方も多く，賃料の滞納が発生している例もあるでしょう。
そして，なんといっても，最大の問題は，その物件が事故物件扱いとなり，借り手がつかないとか，賃料が減額されることです。
このような将来得られたはずなのに得られない利益を逸失利益と言います。
では，これらのトラブルに対して，賃貸人はどのように対応することになるのでしょうか。

まず，行うのは賃借人の相続人を調査することです。残置物は，相続人に引き取ってもらうことになります。
次に，逸失利益，原状回復費用，滞納賃料等の請求は，誰に対してどのように行うのでしょうか。
その前提として，賃借人は，一般に善管注意義務の一環として，物件内で自殺しないようにする義務もあります。
賃借人はこの義務に違反しているので，賃貸人は債務不履行に基づく損害賠償請求が可能となります。
そして，賃借人は死亡しているので，その相続人又は保証人にこれらの損害賠償を請求することになります。
ただし，相続人が相続放棄してしまっている可能性もあることに注意して下さい。

では，逸失利益はいくらになるのでしょうか。
近時の裁判例をいくつか確認したところ，都心で交通の便が良く流動性が高い物件との前提ですが，おおむね「1年間は借り手がつかず賃料不発生，その後2年間は賃料半額」と評価しているようでした。
もっとも，将来の賃料をを現在一括しての支払いを請求することから，中間利息を控除する扱いになります。
中間利息の控除についての説明は割愛しますが，3年程度ですと，おおよそ９掛けくらいです。
例えば，家賃が１０万円とすると１年分で１２０万円，２年目と３年目が半額なので合わせて１２０万円，合計２４０万円を回収できない賃料と評価し，これに９掛けして，約２１６万円が逸失利益として認められます。
そこに原状回復費用などを足して損害額を計算することになります。

もっとも，相続人を調査したり，これらの請求を行うことは賃貸人にとっては大変な作業と思いますので，当職にお気軽にご相談ください。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，理事会が，組合員から，マンションの総会の委任状，出席票，議決権行使書などの開示（閲覧）を求められた場合の対応についてです。
理事会としては適切に集計し，誤りなく議決の承認不承認を確認していたとしても，組合員の中には集計に納得せず，委任状などを開示するよう求める組合員もいますが，このような要求があった場合に，理事会は開示して閲覧させなければならないのでしょうか。
なお，このような前提ですので，提出した本人が開示を求める場合を想定しているものではありません。

このような場合，開示を求める組合員の理由付けはおおよそ次のようなものになります。
管理規約では組合員は総会の議事録を閲覧できるところ，委任状等も総会議事録と一体をなす文書だから，委任状等も閲覧できるというものです。

これに対して，委任状，出席票について，東京地裁平成26年9月18日判決は，対象となるマンションの管理規約が，委任状が議事録とは別の書面であることを前提に委任について規定しているのに委任状を閲覧できる旨の定めを置いていないから，この管理規約においては委任状の閲覧を求める権利を組合員に認めていない旨の判示をして，組合員による閲覧を認めませんでした。
この管理規約は一般的な内容と思われますし，議決権行使書についても閲覧できる旨の定めがないのが通常でしょうから，この裁判例によれば，理事会は，委任状などの開示や閲覧の要求を拒否することも不相当とはならないのではないかと思われます。