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皆様、こんにちは、弁護士の桑田です。今回のテーマは、大規模修繕工事で談合が発生した場合に、管理組合が業者等に対して行う損害賠償請求についてです。

令和８年９月２９日の報道で皆様もご覧になられたかと思いますが、マンションの大規模修繕工事について談合が発生していたとして、公正取引委員会が排除措置命令等を出しています。

また、報道によれば、談合が行われた工事の件数は１７１件とのことであり、マンションの実名も公表されました。

当然、該当するマンションの管理組合は、談合を行った業者に対して、何らかの損害賠償を求めたいと思うはずです。

実際、過去の裁判例を見ると、一定額の損害賠償請求が認められた例がありますので、要件などを説明します。

 

まず、どのような法律構成が考えられるかについてですが、民法上の不法行為や独占禁止法に基づく請求が考えられます。

行為そのものの違法性については、すでに公正取引委員会の調査を経ている以上、相当程度、立証可能なものと思われます。

談合問題で最大の争点となるのは、損害の立証です。

基本的には、談合がなかった場合に想定される契約金額と、現実に締結された契約金額の差額が損害となります。

とはいえ、談合がなければいくらかの金額で契約できたのかを立証することは、相当な労力を要します。

民事訴訟法２４８条は、損害の性質上その額を立証することが極めて困難であるときは、裁判所が相当な損害額を認定することができると定められています。

裁判例を見ると、この条項を利用して認定している状況がみられます。実際にどの程度の損害が認められているかはケースバイケースですが、裁判例では現実の工事金額の約５％程度を損害としている例が複数見受けられ、一つの参考になるものと思われます。

 

とはいえ、裁判所が自動的に損害を認めてくれるわけではなく、管理組合側は、相当な労力をかけて、談合がなかった場合に想定される契約金額を裁判所に提示する必要があります。

また、工事業者だけでなく設計コンサル業者も請求の対象とするかなど、法律的に検討すべき点は非常に多く、複雑になることが予想されます。

提訴するにしても、その前に業者と交渉をするにしても、理事会だけで行うには限界があると思います。

談合による損害賠償請求をご検討されている管理組合、理事会の皆様は、ぜひ弁護士桑田までご連絡ください。

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マンションの大規模修繕に弁護士がどのように役立つか

皆様、こんにちは、弁護士の桑田です。

今回のテーマは、マンションの住戸の中がゴミ屋敷となった場合の対応についてです。

区分所有法の改正で、ゴミ屋敷と化した住戸について、管理不全専有部分管理制度が新設されましたので、そのご紹介です。

廊下に住民のごみが放置されていることへの対応は何件も扱っており、ブログにも記載したことがあります。

一方、「廊下にゴミが放置されている場合」というのは、これまでの経験からすると「住戸内に収まりきらず、廊下にゴミがあふれ出た」というケースがほとんどです。

そして、これまでは、住戸内は、その区分所有者の管理範囲内ということで、管理組合や理事会は簡単にはゴミの撤去はできませんでした。

ですが、住戸内にゴミが充満していると、悪臭を発したり、ゴキブリが大量発生するなど、共用部分に影響を与えかねません。

そこで、令和７年区分所有法改正で「管理不全専有部分管理制度」が新設されました。

具体的には、管理組合などの利害関係人が、裁判所に対して「管理不全専有部分管理命令」の発令を請求します。

その請求が認められれば、管理不全専有部分管理人が選任され、ゴミを撤去してもらうことも可能となります。

管理不全専有部分管理人の管理に必要な費用や管理人の報酬は、管理不全専有部分の所有者が負担することとされています。

標準管理規約６７条の５の４項などでも同様の記載がされています。

このように、ゴミ屋敷と化した住戸への対応が区分所有法の改正で整備されたことは、管理組合にとって、非常に有益です。

一方、管理人の選任には裁判所への申立てが必要であり、一般の方には難しい面があります。

また、管理人が選任されるには「他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害される恐れがあること」を立証する必要があります。

このような立証も簡単ではありません。

 

そこで、ゴミ屋敷対策でお困りの管理組合、理事会の皆様には、ぜひ弁護士桑田までご連絡ください。

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