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皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
　今回のテーマは，マンションと特区民泊の関係についてです。

　すでに，このブログでも紹介しましたように，平成３０年６月１５日に住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）が施行され，民泊自体が解禁されています。
　もっとも，その民泊を利用した殺人事件まで発生し，マンションでは管理規約による民泊の禁止の必要性は高まっているかも知れません。

　ところで，このように民泊が解禁された中で，今回は，あえて特区民泊について説明します。
　特区民泊は，国家戦略特別区域法という民泊新法とは別の法律で定められていて，すでに施行されています。
　そして，民泊新法による民泊と特区民泊は別物であるため，いわゆる国家戦略特区に指定された地域では，民泊新法による民泊を禁止しただけでは，特区民泊は禁止されていないと解される余地があります。
　私は東京都新宿区で事務所を経営していますが，東京都も国家戦略特区に指定されています。とはいえ，実際に特区民泊が利用できるのは，条例が定められた自治体のみです。現在では，例えば，東京都大田区や大阪府などが該当します。

　もっとも，現在，条例が定められていないとしても将来条例が定められる可能性を見越して，管理規約上で特区民泊も禁止しておくということも考えられます。
　その場合は，例えば「区分所有者は，その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。」などの規定を設けることになります。

　規約と民泊や特区民泊との関係は分かりにくいところもあるかと思いますので，いつでもお気軽に弁護士桑田までご相談下さい。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
　今回のテーマは，認知症の方などを被告又は原告とする裁判をどのようにして行うのか，ということです。

　まず，前提として，裁判の当事者となるには，訴訟能力が必要とされています。また，民事訴訟法上，未成年者や成年被後見人は，法定代理人によらなければ訴訟行為をすることができない（訴訟能力がない）とされています。
　ですから，未成年者が裁判を起こすには親などが，また，心神喪失の常況にあって被後見人となっている人が裁判を起こすには後見人が，裁判の当事者となります。

　ですが，必ずしもスムーズに話が進むわけではありません。例えば，１００万円を貸したが，借主が認知症になり心神喪失状態で，しかも後見人は申し立てられていないという事態があります。
　このような相談があった場合，「相手方に後見人を立ててもらって，後見人を相手に裁判しましょう」と答えることもあるのでしょうが，相手方が自発的に後見申立てをしてくれるかは疑問ですし，時間も相当かかります。

　そこで，このような場合には，民事訴訟法第３５条によって，特別代理人選任を申し立てることが考えられます。
　条文上は「未成年被後見人」とありますが，被後見人レベルまで認知が進んでいるが，そもそも後見の申し立てがなされていない場合も含まれる運用です。
　ただし，「遅滞のため損害を受けるおそれがあること」を疎明しなければなりません。例えば，保全処分や時効を中断するための訴訟提起などですが，ケースバイケースでしょう。

　また，民事訴訟法第３５条には「未成年者又は成年被後見人に対し訴訟行為をしようとする者は」とありますので，条文上は，被告が認知症などの場合を想定しています。それでは，原告が認知症の場合はどうでしょうか。
　例えば，おじいちゃんが同僚に１００万円を貸しているが，おじいちゃんが認知症になって１００万円を取り立てようとしないという場合です。実は，このような原告が心神喪失の常況にある場合でも，第３５条が類推適用される例があるようです。
　とはいえ，条文の表現などからすると，やはり相当の理由がないと原告側で特別代理人を選任されることは難しいかも知れません。

　これから高齢化社会が本格化する中で，原告や被告が訴訟能力を欠くという事態も増えてくると思います。
　そのような問題でお困りの方は，弁護士桑田までお気軽にご相談下さい。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
　今回のテーマは，理事による理事長の解任を認めた最高裁平成２９年１２月１８日判決のご紹介です。
新聞等でも大きく取り扱われたので，ご存じの方も多いと思います。

　この事件は，理事の過半数の賛成で理事長を解任して，単なる理事とすることができるかどうかが争われました。
　私の感覚としては，そもそも理事長は，理事が互選する規約がある場合，選任する権限がある者が解任する権限があるのは当然と思っていましたので，
このような争いが最高裁に持ち込まれたことも驚きでした。

　ですが，原審である福岡高裁は，「規約には選任の定めはあるが，これは解任についての定めではない」「役員の解任は総会の議決事項とされている」との理由で，理事の過半数で理事長を解任することは許されないと判断していました。

　一方，最高裁は，理事の互選で理事長を選任できる定めがあることについて「このような定めは，理事の過半数の一致により理事長の職を解き，別の理事を理事長に定めることも総会で選任された理事に委ねる趣旨と解するのが，区分所有者の合理的意思に合致する」として，理事の過半数の一致により理事長を解任することができるとしました。

　最高裁の結論はとても常識的で，納得がいくものです。もっとも，福岡高裁のような判断がなされたことも事実です。
　ですから，標準管理規約の記載だけでも理事による理事長の解任は認められるでしょうが，より慎重を期して「理事の互選により選任し，又はその過半数により解任することができる」などと規定することも有用と考えます。

　現在，管理規約の改正をご検討の理事会の皆様にはこの点にもご留意下さい。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，マンションの顧問弁護士活用法の第２回です。

前回は顧問弁護士がどのようなときに役に立つのかについて記載しましたが，
今回は顧問弁護士が具体的にどのように管理組合と関わっているのかについてご説明します。

まず，管理組合の運営は理事会を通じて行い，日常の業務は管理会社がアドバイスをしていますので，理事長や管理会社から法律上の相談を受けることが多いです。
例えば，駐輪場に放置された自転車の扱いとかマンションの住民同士のトラブルへの対応などです。
後でお話ししますが，クレーマーのような住民からの理不尽な要求への対応を相談される例も多数あります。

また，管理規約や使用細則などの作成や確認の依頼を受けることもよくあることです。最近ではシェアハウスや民泊を禁止する規約の改正や暴力団排除条項などの新設の相談があります。
これらは，ひな形もありますが，個々のマンションによって事情が異なりますので，その事情にマッチさせつつ法律の要請に適うようにすることが必要になります。

管理組合総会の準備や総会当日の立ち会いなども顧問弁護士の重要な仕事になります。
顧問弁護士を依頼しようとするマンションというのは，住民の一部にクレーマーあるいはトラブルメーカーという人物がいるケースも多く，総会でも高圧的な発言をしてくることがあります。
そのような場合に備えて，想定問答集の作成や不規則発言の止め方の指導なども行います。

その他，クレーマーなどに揚げ足を取られないよう総会議事録，理事会議事録の記載をチェックする作業もあります。

このように顧問弁護士の仕事は非常に多岐にわたるのです。

ところで，もう一つ気になるのが，弁護士の顧問料が高額ではないか，という疑問です。
私のホームページをご覧頂きますと，月額５万円（税抜き）から始まり，単棟型か住宅店舗複合用途型か団地かという種類や戸数によって顧問料が決まりますので，おそらく他のマンション管理士の方と比して高額ということはないと思います。
また，大規模な団地でも最初から高額の顧問料を支払うことに抵抗感があるのは当然です。例えば当面月額５万円(税抜き）とする例もありますので，お気軽にご相談下さい。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，マンションにおいて顧問弁護士をどのように活用するかということです。
顧問弁護士は実際に依頼されれば有効性はかなり実感してもらえると思いますが，実際の依頼例は少ないと思いますので，私の経験に照らして顧問弁護士の業務を説明します。

その前に，そもそも顧問弁護士が本当に必要か，という疑問があると思います。
かなり多くの疑問として，管理会社と委託契約を結んでおり，疑問があれば管理会社に聞けばよいという意見があります。
また，裁判などでどうしても必要なときだけスポット的に依頼すれば良いという意見もあります。

管理会社の担当者は，それなりに研鑽を積んでいれば，通常の業務であれば，確かに足りるかも知れません。
ですが，管理規約や細則の変更は法律技術的な側面が強く，区分所有法の知識が必要であったり，そのマンションの実情に応じた条文の作り込みが必要です。
そのような場合には，日常的に契約書や規則類を確認・作成している弁護士でないと対応しきれないときがあります。
また，裁判が起きないように予防的な法務を行ったり，裁判になったときに不利にならないよう事前に証拠化しておく方が，じつはスポットで高額の弁護士費用を支払うより安上がりなケースは多数あります。
裁判になるほどではないが，どう対応すれば違法にならないか，ということを迷うケースでも，いつでも相談できる弁護士がいることはとても便利に感じていただけると思います。

少し長くなりましたので，実際の顧問弁護士の仕事内容については，別の記事でご紹介します。

私は顧問契約にも対応していますので，お気軽にご相談下さい。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，マンションの住戸がゴミ屋敷となった場合の解決策です。
最近は戸建てだけでなくマンションでもゴミ屋敷が問題となることが増えてきているようです。

では，このトラブルにどのように対応するのが良いのでしょうか。
まず，管理組合が率先して共用部分を清潔に保ち，マンション全体でゴミ屋敷を作りにくい雰囲気を形成することが考えられます。
また，汚れや臭気が目立つ住戸が出たときには，素早く掲示板で，住戸を特定しないように配慮しながら注意喚起する方法もあります。
それでも改善されないときは，理事長名や管理会社名で，直接，注意文書を交付して改善を促す手段もあるでしょう。

ただし，自分の住戸をゴミ屋敷にしてしまう人物ですと，このような方策を採っても，効果がないことも十分考えられます。
この記事をご覧の皆様（理事長，理事，管理会社，近隣にお住まいの住戸の方）も，万策尽きて，困り果てて，この記事を読まれているのではないでしょうか。

このような場合には，やはり法的対応つまり裁判を起こすしかないということになります。
具体的には，区分所有法第５７条による利益背反行為の停止請求，第５８条による専有部分の使用禁止請求，第５９条による区分所有権の競売請求です。
ただし，それぞれの要件や効果が異なるので，どの条項を利用して訴訟をするかは慎重な検討が必要です。
例えば，利益背反行為の停止請求で勝訴しても，言うことを聞いてくれなければ，さらなる手段が必要になります。
その他に，損害賠償請求で勝訴した上で，損害金の回収のために住戸の不動産競売を申し立て，結果として，ゴミ屋敷の所有者を追い出す方法もあります。
損害の内容としては，例えば，共用部分の清掃費用や裁判の準備のための臭気測定費用，弁護士費用などが考えられるでしょう。

いずれにせよ，実際に溜まったゴミをどのように処理するのかなど，実務上の問題もありますので，
もしマンション内のゴミ屋敷のトラブルでお困りでしたら，私までお気軽にご相談下さい。