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2026年9月10日 木曜日
管理規約改正の好機です！
皆様、こんにちは、弁護士の桑田です。
今回のテーマは、区分所有法の改正によって大きく影響を受ける、管理規約の改正についてです。
区分所有法の改正によって、これまで管理規約を改正することが困難な管理組合でも、規約改正の可能性が大きく広がりました。
従前の区分所有法では規約の変更は「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数」の賛成が必要でした。
ですので、総会に出席したかどうかにかかわらず、全組合員の４分の３の賛成を得ないといけませんでした。
ですが、改正により「区分所有者の過半数の者であって議決権の過半数を有する者が出席、出席した区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数」の賛成で足りることになります。
つまり、過半数の組合員が出席して入れば、出席した組合員の４分の３以上が賛成すれば規約を変更できるようになったのです。
これまで規約の改正が困難な管理組合の典型例が、一定数の住民が総会に興味がなく、４分の３の賛成が集まらない場合です。
ですが、今後は、委任状や議決権行使書も含めて過半数の出席を得られれば、その４分の３で規約を改正できます。
これまで規約の改正は困難とあきらめていた理事会の皆様も、ぜひこの機会に規約改正に挑戦してみてください。
とはいえ、規約を改正する総会を開くには、事前準備や出席票の集め方など、一般の方には難しい面もあります。
そもそも規約の内容をどう改正するのが最適かも判断は困難な面があると思います。
そのような場合は、ぜひ弁護士桑田までお問い合わせください。懇切丁寧にご説明いたします。
2026年9月8日 火曜日
管理組合で立ち向かう騒音問題
皆様、こんにちは、弁護士の桑田です。
今回のテーマは、マンション内の騒音を管理組合として解決する方法です。
騒音は、漏水と並んで、突出して件数が多い相談ですが、簡単には解決できない問題です。
一般的には上下階など住民間でトラブルになることが多いですが、小規模のマンションで、マンション全体で騒音の被害に遭っている例があります。
今回は、個々の住民ではなく、マンション全体の被害について、管理組合として対策に取り組み場合の具体的な方法について解説します。
まずは、廊下などの貼り紙での注意喚起、騒音に注意してほしいと記載したチラシをポスト投函するなど、自発的に騒音を停止してもらう方法が考えられます。
理事長などが直接、騒音を出している住戸を訪問して騒音を停止するよう説得する場合もあります。
これで騒音が収まれば一安心というところでしょう。
ですが、弁護士に相談に来るようなケースでは、通常の手段は尽くしても、どうしても騒音が収まらないという場合です。
では、そのような場合には、どのような方法を取ることが考えられるでしょうか。
このような場合、例えば、弁護士名義で内容証明郵便を利用して強く騒音の抑止を要請する方法が考えられます。
管理組合名義の通知より、弁護士名義での要請の方が騒音を抑止する効果は高い場合があります。
ですが、それでも騒音を止めない場合には、騒音を発生させる行為が共同利益背反行に該当するとして、区分所有法５７条以下の規定を利用して、騒音発生行為の差止、当該住戸の使用禁止、当該住戸の区分所有権の競売を請求することが考えられます。
前提として、共同利益背反行為と言えるには、マンション全体として騒音被害を受けていることが必要です。単に上下階とか左右階のみですと、共同利益背反行為には該当しないことになりますので、ご注意ください。
次に、マンション全体の問題であるとしても、提訴するには、一定の準備が必要です。やはり、騒音の音量を確認する（何デシベル出ているのか）ため、測音調査が必要になります。
また、その他にも、マンションの住民の多くが被害を受けていることを立証するため、例えば、住民の陳述書や過去の理事会での騒音の記録など、様々な証拠を集める必要があります。
それらの証拠を用意したうえで、騒音の発生の差止や騒音を発生させる住民の住戸の使用禁止を求めたり、当該住戸の区分所有権を競売に欠けることを目的とした提訴を行います。
このように説明をしましたが、一言で測音調査と言っても、単にスマートフォンで音を測ればよいというわけではなく、適切な測音機器を利用することができます。
ですが、測音機器をレンタルするのも慣れていないと簡単ではないですし、レンタルしても、適切な方法で測音することが必要です。
それらの作業は一般の方には困難でしょうし、騒音の差止を求めればよいのか、それとも使用禁止や競売までできるのか、といった要件の見極めも必要になります。
ですので、騒音問題でお困りの際には、ぜひ弁護士桑田までご相談ください。
管理組合で行うべき騒音対策について、丁寧にご説明いたします。
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