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みなさん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，管理組合がマンションの共用部分を第三者に賃貸する場合の問題点についてです。

この点については，携帯電話の基地局をマンションの屋上に設置するために賃貸することの是非が問われた裁判例があります。
原審である地方裁判所では，民法第６０２条を超える期間の賃貸借は処分行為であって，原則として区分所有者全員で行うべきと判示しました。
ところが，控訴審である高等裁判所では，区分所有法は民法の特別法であるから，区分所有建物の共用部分の賃貸借には民法第６０２条の適用は排除されるとしました。
その上で，特別決議が必要な場合か普通決議で足りる場合かを検討した上で，普通決議で足りると判示し，結論が分かれました。
また，共用部分の変更については，専有部分等の使用に特別の影響を受ける場合に専有部分を所有する組合員等の承諾が必要とされています。
そこで，組合員側が，特別の影響を受けるのに自分の承諾を得ていないことも主張しました。
ですが，高等裁判所は，形式的理由としては共用部分の変更に該当しないことを挙げつつ，実質的な理由として以下のように説明して組合員側の主張を退けました。
まず，特別の影響があることの立証責任は組合員側にあると指摘した上で，電磁波の影響等の健康被害が生じると認めるに足りる証拠がないし，漠然ととした不安感に過ぎないと判示したのです。

この高等裁判所の判断からすると，管理組合が賃貸できることは前提として，決議の要件を検討することになります。
また，特別の影響が争点になる場合には，組合員側で相当の立証を求められるものと思われますので，管理組合側も組合員も慎重な準備が必要になります。