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皆さん，明けましておめでとうございます。
弁護士の桑田です。
本年もﾏﾝｼｮﾝの問題をはじめ，法的トラブルの解決に積極的に取り組んでいきますので，皆様，今年もよろしくお願い致します。

さて，新年最初の話題は，ペットの飼育が不良な区分所有者や賃借人への対応です。今回は，私が，昨年，一昨年を通じて取り組んだ実際の事案を基に，具体的にどのような解決を行ったのかについて，説明したいと思います。

本件はマンションの1室において，区分所有者からその専有部分を借りている親族らが，数年にわたり２０匹前後の猫をほぼ放し飼いで飼育していた事案です。悪臭にたまりかねた管理組合からトラブル解決の相談を受けました。
実際にそのマンションを訪問しますと，エントランスですら獣臭が漂い，飼育している専有部分の前では，マスクを何枚も重ねているにもかかわらず強烈な悪臭に襲われました。

これまでの話し合いの経緯から，単に交渉しただけでは解決に至らないことが予想されました。といっても，区分所有者（の親族である借主）ですし，常に強硬な解決が望ましいわけでもないため，まずはペット飼育禁止の仮処分を申立て，裁判官を交えて話し合うことで解決の道を探りました。ですが，残念なことに，全く話し合いにならず，裁判所が飼育禁止の仮処分を出した後も改善されませんでした。

そのため，区分所有法第60条第1項に基づく占有者に対する引渡請求と，管理規約に基づく弁護士費用等の請求を求めて訴訟を提起しました。被告は，借主と，区分所有者の双方です。実際には区分所有者も借主も裁判を欠席したため，当方の言い分とおりの判決が出されました。

もっとも，判決が出ても猫の飼育が終了しなければ何の解決にもなりません。そこで，次は，建物明渡の強制執行を申し立てました。実のところ，建物明渡が一番難航するのではないかという予想もありました。通常は強制執行の当日までに自主的に退去していることが多いのですが，この事案では退去されない可能性があり，その場合には，強制的な退去と室内の動産類の保管及び処分という手続が待っています。ところが，本件では非常に幸運なことに，借主の親族の中に大変良心的に関わってくれる人物が現れ，その人物の協力で強制執行の当日までに明渡を終えてくれていました。

ただし，その時点では占有者から引渡を受けただけですので，ほどなく所有者に引き渡すのが原則です。そして，所有者は不良な飼い主の親族ですので，まだ不安が残ります。そこで，この事案では弁護士費用等の損害賠償請求も認められていることを利用して，損害賠償請求権を請求債権として専有部分の競売の申立てを行いました。このときにも，上記人物の協力を得られて，競売に至る前に任意に売却し，管理組合が要した費用もほぼ満額回収することができました。

この事案では，ペット問題で考え得るいくつもの手段を活用して，最も良い結果に帰着したと思います。ですが，相手方の親族の中に常識をわきまえた協力的な方がいたという稀有な例でもあります。これほど円滑に根本的な解決をすることができることは大変幸運なことですが，マンション管理に関わる者として大変やりがいのある事件でした。

その他のマンショントラブルについては以下をご参照下さい。
　マンショントラブル全般は
http://www.kuwata-lawoffice.net/manshon/
マンション住戸の目的外使用は
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2013/03/post-47-466985.html
　マンション内の騒音問題は
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/05/post-7-272598.html
　マンション内の水漏れ事故については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/08/post-31-328055.html
　マンション内での誹謗中傷については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/09/post-1-342591.html
　管理組合の理事長を解任する方法については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/07/post-25-310679.html
　マンションの構造などに欠陥がある場合の損害賠償は
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/07/post-1-307678.html　
　マンション管理士については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2013/07/post-51-568373.html
　マンション管理組合や理事会と管理会社の間のトラブルについては
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2014/03/post-55-779280.html