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弁護士桑田の活動日誌

2020年6月22日 月曜日

分譲マンションに関係する法律

皆さん,こんにちは,弁護士の桑田です。
今回のテーマは,分譲マンションに関係する法律のご紹介です。なお、正式名称は長いため、略称での紹介となります。

分譲マンションには,共用部分,専有部分などがあり,特殊な権利関係が発生します。
そのため,分譲マンションのあり方に合わせたルール作りが必要となります。
その一番基本的な法律が,区分所有法です。一般的な民事関係の基本法は民法ですが,そのルールの一部を分譲マンションに合わせて修正したものが区分所有法です。したがって,区分所有法は民法の特別法という言い方もされます。

次いで,マンション管理適正化法という法律があります。この法律は、マンションにおける良好な住環境の確保等を目的としたもので、マンション管理士の資格や義務などについて定め、また、マンションの管理業者についても規定しています。

近時は建築から一定の年数が経過したマンションが増えていることから、マンションの建替えの促進を図る目的で、マンション建替え円滑化法という法律も制定されています。

最後に、法律ではありませんが、国土交通省が作成していて、皆様にもなじみがあるものとして、標準管理規約が挙げられます。標準管理規約は、いわば各マンションの管理規約のひな形であり、多くのマンションが概ね標準管理規約を参考にして規約を作成されているものと思います。

このように、マンションに関係する法律等は多数存在しますので、管理組合、理事会の皆様は、よくご覧いただき、マンションの管理に活用していただくことが大切と考えます。
もし、理解の難しいところがありましたら、ご遠慮なく弁護士桑田までお問い合わせください。

投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

2020年6月15日 月曜日

雑誌relife+で連載が始まりました!

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。

今日は皆様にお知らせです。
扶桑社さんから出版されているマンションのリノベーション雑誌「relife+(リライフプラス)」の中でマンショントラブルのケーススタディを担当することになりました。
「あるある!マンショントラブルのケーススタディ」というタイトルで、これまでの私の経験や裁判例をもとに、皆様のマンション内のよくあるトラブルにアドバイスをするという内容です。
これまでも雑誌や管理会社さんの機関紙での記事の掲載の経験はありましたが、一般に販売される雑誌での定期的な記事の担当は初体験ですので、今後も皆様のお役に立てるような情報や経験談を掲載していきたいと思っています。

ぜひ、一度、ご覧になってください。

https://renoverisu.jp/feature/p/renovation_seminar-63/

投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

2020年6月2日 火曜日

新型コロナウイルスの発生は「不可抗力」に当たるか

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。
今回のテーマは、新型コロナウイルスの発生が取引に与える影響についてです。

ちなみに、私はマンショントラブルを手掛けていますが、他の法律問題も扱っていますし、企業の顧問もしています。
経営者からの相談は多数ありますし、交通事故や離婚や相続といった家族関係の問題もほぼ常時扱っています。
ときどき、マンション問題以外はしていないと思われる方もおりますので、念のためお知らせいたします。

話がそれてしまいましたので、戻ります。
契約書の中に「洪水、地震・・・その他不可抗力による債務の履行遅滞又は不能は、その責任を負わない」といった規定が書かれていることがありますが、これが不可抗力条項と呼ばれる条項です。
ですので、不可抗力に該当する場合は、契約上では自分が行うべき債務を行わなくても責任を負わなくてよいことになります。

そして、このブログを読まれている方の中には「新型ウイルスが発生したら、それは不可抗力になるのではないか」と思われる方も多いと思います。

もちろん、新型コロナウイルスが「不可抗力」に該当する可能性はあります。
ですが、直ちに新型コロナウイルス=不可抗力ではなく、ケースバイケースの検討が必要です。
例えば、その契約の内容契約の期間履行する場所などによっても不可抗力に当たるかどうかは違いがでるでしょう。
ライブハウスや飲食店など休業要請されている業種とそれ以外の業種によっても、当然違いが生じますので、
「不可抗力に該当するかどうか」は慎重に検討することが必要になります。

もっとも、実際の取引では不可抗力に当たるかどうかは、多岐の検討が必要です。
ブログを読まれている方の中には、自分の行うべき債務が不可抗力で履行できないものかどうか、判断がつかない方も多いと思いますので、判断に迷われたら、私にお気軽にご相談ください。直接、丁寧に対応いたします。

投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

2020年6月1日 月曜日

クレーマー住民の傾向と対策(総会当日篇)

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。
今回のテーマは、クレーマー住民が出席する総会の当日の対応です。
前回説明しましたように、総会は事前準備が大切です。
もっとも、予期せぬ総会の妨害にあうこともありますが、これも総会運営の基本を押さえることで乗り切ることができます。

まず、議長には、議事進行権限がありますので、誰にいつどのような順番で発言させるかは、ある程度議長に裁量が認められています。
したがって、あまりに長時間の意見同じ内容を繰り返す質問は打ち切ることができます。
議案に関係のない質問にも答える必要はありません。

なお、クレーマーだから一切発言させないとか、回答を拒否するということではありません。
議案の中心となる事項について説明することは当然のことです。

もっとも、そもそもどのタイミングで打ち切るべきか、議案と関係のある質問と言えるのか、といったことは一般の方では確認することが難しい事項ですので、総会の運営に悩まれた場合には当職までお気軽にご相談ください。

投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

2020年6月1日 月曜日

クレーマー住民の傾向と対策(総会準備篇)

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。
今回のテーマは、マンションのクレーマー住民の出席する総会の準備です。
クレーマー住民は、総会で長時間の演説や、議題と関係のない事項に対する質問を行います。
このような場合に備えて、どのような総会の準備をすればよいでしょうか。

まず、たいていの管理会社では総会のシナリオを用意していると思います。
ただし、これは定型的なもので、必ずしもそのマンションに合っているわけではありません。
そこで、総会シナリオを個々のマンションの事情に合わせた最適化がとても重要であり、ここに弁護士の存在意義があります。
例えば、これまでのクレームから、クレーマーの興味関心のある議案が分かっていれば、慎重な説明をする必要があります。
また、想定問答集を用意しておくことも必要になります。
シナリオは基本的な説明事項ですが、その後の質疑応答でクレーマーがどのような質問をしてくるか想定し、回答も用意しておくことで、実際に質問されたときの戸惑いが軽くなります。その意味では、特に議長はリハーサルをしておくことも大切でしょう。

このように総会の事前準備は必要ですが、一般の方では、どのようなシナリオを作成したり、質問を予測して回答を考えることはとても大変なことですので、お困りの場合は弁護士桑田までお気軽にご相談ください。


投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

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