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皆様，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，クレーマー住民が住戸への立入りを拒否してきた場合の対応です。
クレーマー住民は「住戸内は自分の所有物であって，中には立ち入らせない」といった言い訳をして立入りを拒否することがあります。

そこで，今回は，消防点検を例に，立入り拒否の対応への前段階として，消防点検による立入りの根拠について，説明したいと思います。
まず，消防法８条は，一定の防火対象物の管理者に対して，防火管理者を選任して，消防設備の点検をさせるように求めています。
そして，消防法１７条の３の３において，一定の防火対象物の消防用設備等の点検を行うことが規定されています。
消防法施行令別表第一の（５）に「共同住宅」つまりマンションとあるところ，施行令第３６条第２項により，別表第一の（５）に記載のある防火対象物すなわちマンションに消防法第１７条の３の３が適用されることが規定されています。
ですので，多くのマンションでは防火管理者が消防用設備の点検を実施しなければなりません。
実際には，専門の業者にお願いすることが一般的でしょう。

点検の内容や方法は，平成１６年消防庁告示第９号に記載されています。
機器点検は半年に一度，総合点検は１年に一度という内容は聞いたことがあるかもしれませんが，これは消防庁告示に基づくものです。
火災報知器やスプリンクラーが正常に作動するかどうか，避難ハシゴが適正に使用できるかどうか，といった点検を行うことになります。
そして，その対象には専有部分も含まれますので，専有部分に立ち入っての消防点検が必要になるということになります。
具体的な点検方法については，消防庁の告示等で定められており，点検要領に詳細が説明されています。
消防庁のホームページに詳しくまとめられたページがありますのでご参考にしてください（https://www.fdma.go.jp/mission/prevention/post-1.htmlhttps://www）。

当然，何年も専有部分の消防設備の点検が受けられないと火災が発生した場合に適切に作動しない可能性があり，マンション全体にとって不利益となります。
そのため，区分所有者が専有部分への立入りを拒否した場合でも，管理規約上，理事長による立入りを認める条項が用意されているのが一般的です。
どうしても立入りを認めない場合には，規約に基づく立入りを検討することになります。

クレーマー住民が立入りを拒否した場合の具体的な対応については，改めて説明します。

クレーマー住民への対応には，管理組合，理事会の方のご苦労も多いと思います。
お困りの理事長，理事，管理会社の方は当職にお気軽にご相談ください。

皆様，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，管理組合が総会を開催する際に組合員宛に送付する招集通知の宛先について，です。

招集通知の宛先については区分所有法３５条に詳細な取り決めがあり，標準管理規約にも規定があります。
そして，区分所有法や管理規約に即した通知の出し方をしていないと，総会決議無効を争われる原因ともなりかねません。
そこで，招集通知の出し方について，まとめてみました。

まず，原則として，招集通知の宛先を組合員が届け出ている場合には，その届け出た宛先に通知することになります。
反面，宛先の届出がない組合員については，専有部分の所在地つまり各戸に通知すればよいという扱いです。

また，区分所有法では，そのマンション内に居住する組合員や宛先の届け出のない組合員に対しては，規約に定めがあれば，招集通知を掲示することで通知とする旨を定めています。
標準管理規約はこの規定を受けて招集通知の「内容を所定の掲示場所に掲示することをもって，これに代えることができる」としています。
したがって，例えば，通知先を届け出ていない組合員についてはその所有する各戸宛に通知することもできますし，掲示すれば通知に代えることもできます。
通知先を届け出ていた組合員に対しても，その組合員がマンション内で居住していれば掲示で足りると解されるかもしれませんが，組合員が指定している以上，指定する宛先に通知する方が望ましいと考えられます。
もちろん，組合員がマンション内に居住せず，かつ，通知場所を指定していた場合は，当然，その指定する宛先に通知することになります。

一方，通知先を届け出ていない組合員がマンションから転居していた場合，転居先が判明していれば現に居住する場所に宛てて通知することも可能です。
ただし，わざわざ調べて招集通知を出しても届かなかった場合に招集手続に瑕疵があるとした裁判例もありますので，そのような場合には各戸宛に通知する方が安全だと考えます。

なお，招集通知の方法ですが，書面，口頭，電話いずれでも良いとされており，書面による場合も各区分所有者の郵便受けに入れることも許されています。
もっとも「通知を受けた受けない」で争いにならないよう，通知は書面によるべきですし，議案の賛否が拮抗している場合や重大な議案の場合は郵便受けではなく配達証明等，到達の分かる郵送形式を採用すべきです。

このように招集通知の出し方は相当複雑ですし，招集通知の期間も厳密に規定されているため，一般の方には分かりにくいところだと思います。
そのような場合にはお気軽に弁護士桑田までご相談ください。

皆様，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，管理組合が総会を開催する際に組合員宛に送付する招集通知の宛先について，です。

招集通知の宛先については区分所有法３５条に詳細な取り決めがあり，標準管理規約にも規定があります。
そして，区分所有法や管理規約に即した通知の出し方をしていないと，総会決議無効を争われる原因ともなりかねません。
そこで，招集通知の出し方について，まとめてみました。

まず，原則として，招集通知の宛先を組合員が届け出ている場合には，その届け出た宛先に通知することになります。
反面，宛先の届出がない組合員については，専有部分の所在地つまり各戸に通知すればよいという扱いです。

また，区分所有法では，そのマンション内に居住する組合員や宛先の届け出のない組合員に対しては，規約に定めがあれば，招集通知を掲示することで通知とする旨を定めています。
標準管理規約はこの規定を受けて招集通知の「内容を所定の掲示場所に掲示することをもって，これに代えることができる」としています。
したがって，例えば，通知先を届け出ていない組合員についてはその所有する各戸宛に通知することもできますし，掲示すれば通知に代えることもできます。
通知先を届け出ていた組合員に対しても，その組合員がマンション内で居住していれば掲示で足りると解されるかもしれませんが，組合員が指定している以上，指定する宛先に通知する方が望ましいと考えられます。
もちろん，組合員がマンション内に居住せず，かつ，通知場所を指定していた場合は，当然，その指定する宛先に通知することになります。

一方，通知先を届け出ていない組合員がマンションから転居していた場合，転居先が判明していれば現に居住する場所に宛てて通知することも可能です。
ただし，わざわざ調べて招集通知を出しても届かなかった場合に招集手続に瑕疵があるとした裁判例もありますので，そのような場合には各戸宛に通知する方が安全だと考えます。

なお，招集通知の方法ですが，書面，口頭，電話いずれでも良いとされており，書面による場合も各区分所有者の郵便受けに入れることも許されています。
もっとも「通知を受けた受けない」で争いにならないよう，通知は書面によるべきですし，議案の賛否が拮抗している場合や重大な議案の場合は郵便受けではなく配達証明等，到達の分かる郵送形式を採用すべきです。

このように招集通知の出し方は相当複雑ですし，招集通知の期間も厳密に規定されているため，一般の方には分かりにくいところだと思います。
そのような場合にはお気軽に弁護士桑田までご相談ください。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，前回に引き続き，高次脳機能障害に対する後遺障害等級の申請方法です。申請先は自賠責保険会社となります。
前回も記載しましたが，加害者側の任意保険会社の方にお任せする方法と，被害者自ら請求する方法があります。
前者の方が楽なのは明らかですし，かなりの部分，この方法で行われています。
ですが，加害者側保険会社としては後遺障害が認められないほうが支払いが安くなりますので，申請の際に保険会社の意見書を付けているようです。
ですので，弁護士が代理人である場合などでは，ケースによっては被害者請求という方法を取り，加害者側の任意保険会社を介さない申請をすることがあります。
私が実際に行ったのも被害者請求でした。

後遺障害の申請は書面主義が採用されていますので，必要な書類をそろえること，その内容を充実させることが大切です。
事故証明書や通常の診断書も提出しますが，とりわけ重要なのが後遺障害診断書です。
高次脳機能障害の場合は，後遺障害診断書に付随して，神経系統の障害に関する医学的所見，日常生活状況報告，その別紙としての近親者の状況説明，頭部外傷後の意識障害についての所見の提出が求められます。
これは，いずれも重要ですし，その記載の内容については，医師に対して記載方法についてお願いをしたり，情報を提供することが必要です。
例えば，事故前や退院後の日常生活状況報告は医師には不可能であり，近親者が対応するしかありません。

このように適正な等級を認定してもらうには，医師に対する働きかけや適正な情報の提供など，被害者側が多大な努力をする必要があることにご注意ください。

とはいえ，一般の方に書類をそろえたり記載の内容を検討することは，かなり難しいことだと思います。
高次脳機能障害に限らず，後遺障害の申請方法に悩まれた場合には，お気軽にご相談ください。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，交通事故で高次脳機能障害を負った場合に，どのようにして後遺障害の等級が認定されるかについてです。
私はマンション関係の業務を多く扱っていますが，企業の顧問，離婚，相続なども扱っており，交通事故案件もほぼ常時，案件を担当しています。
その中でこのテーマを特に選択したのは，私が被害者の代理人をしている交通事故事件において，先日，３級３号が認定され，２０００万円を超える保険金が入金されたためです。
高額の保険金の支払いを受けられましたが，その反面，等級認定の申請には多くの作業が必要であったことから，その経験をお伝えできたらということがきっかけです。

予備知識ですが，交通事故の治療を受けたけれども完全には治りきらないまま症状が固定した場合に後遺障害ということになります。
後遺障害は１級から１４級に区別され，１級が一番重く，１４級が最も軽度という扱いです（実際には１４級でも相当な困難を伴いますが）。
後遺障害の等級は，加害者の任意保険保険会社又は被害者が自賠責保険会社に対して申請します。
等級によって支払われる保険金の金額は大きく変わりますので，いかにして適正な認定を取得するのか，ということが重要になります。

高次脳機能障害は後遺障害の一種で，交通事故などで頭部外傷を受け，記憶力や判断力の低下などの認知障害や攻撃性が多くなるなどの人格変性が生じることを言います。
骨折や失明などの身体の障害とは異なるため，認定が困難を伴うことが多いという特徴があります。

少し長くなりましたので，具体的な申請の方法については，後編に譲りたいと思います。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
本日は，騒音について取材を受けていた記事が，ダイヤモンドオンラインに掲載されましたので，その報告をさせていただきます。

新型コロナウイルスが蔓延している状況が長く続いているため，リモートワークが推奨されるようになりました。
そうすると，単身の方や夫婦共働きの方で，これまでは平日は出勤されていた方も，自宅で過ごす機会が増えたと思います。
その結果，これまではほとんど気にしなかったマンションの上階や隣人の出す生活音などが急に気になりだすようになったという方も多いのではないでしょうか。
実際，私の事務所に騒音の相談に来られた方の中にも，以前は出勤していたので気が付かなかったが，上階の騒音が激しいことが判明したとして相談に来られた方がいました。

このように騒音問題がクローズアップされる中で，記者の方から取材を受け，騒音問題への対応を解説させていただきました。
ポイントは，証拠をどのように確保するかということと，どのような方法で解決するのがより良いのか，という点にあります。
興味を持たれた方は，以下のサイトをぜひご覧ください。
↓
https://diamond.jp/articles/-/274283

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今日は皆様に法律相談を上手に利用してもらうためのコツをお知らせしたいと思います。

弁護士は，誰でも法律相談には誠心誠意対応したいと思っていますし，限られた時間の中で最大限のお答えをしたいと心がけています。
とはいえ，法律相談を上手に利用するコツがあり，知っていると知らないとでは，どうしても法律相談で得られるアドバイスにも差が出てしまいますので，これからお話しいたします。

まず，最低限，行ってほしいこととして，（可能な範囲で）相談に関係する資料をお持ちください。
例えば，離婚や相続の問題でしたら，戸籍謄本は用意していただきたいです。漏水問題なら漏水箇所の写真や図面などです。
交通事故であれば事故証明書，事故現場の写真や地図，被害に遭った車両の写真などになります。

また，長期間のやり取りがある場合には，簡単な時系列表をご用意いただくと相談がスムーズに進みます。
登場人物が多い時には，関係者一覧表や家系図などを用意していただくと理解が進みます。

一方，法律相談時の対応としては，過度に感情的にならないことが大切です。
もちろん，浮気した夫との離婚相談や重い後遺障害を負った交通事故の相談で，感情が出ないということはあり得ません。
そのことは弁護士もよく分かっていますし，否定するわけでもありません。
反面，過去の出来事を整理して説明する作業が法律相談では不可欠ですが，あまりに感情が先行してしまうと「過去の出来事を整理し説明する」ことが難しくなってしまいます。
私も，なるべくご相談者の方の言わんとすることを汲み取りたいと努めていますが，話が四分五裂して分からないという経験があります。
ご相談者ご自身のためにも，法律相談に際しては，順序だてて説明できるよう，可能な範囲で構いませんので，落ち着いてお話しいただければありがたいのです。

法律相談のコツは以上ですが，最後にもっとも大切な法律相談のコツをお知らせいたします。
それは「法律相談の予約を入れて実際に来ていただくこと」です。
これは当たり前のことのように見えて，実は一番難しいことです。
現在でも弁護士の敷居は高いと思われていますし，費用も高いと思われています。
そのため，長い間悩まれながら，法律相談を受けることは考えなかったという方が非常に多いのです。
ですが，実際には法律相談料は高額ではありませんし，弁護士はみな丁寧に対応しようと心がけていて，決して敷居の高い場所ではありません。
「悩みごとの専門家に相談する」ことは，解決に直結しなかったとしても，それ自体，心理的なストレスを大きく減らすことができます。

ですので，どうか，お気軽にご相談の連絡やメールをしていただければとおもうのです。
お悩みをお持ちの方はぜひ検討してみてください。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマも，先日に引き続き，クレーマー住民（トラブルメーカー）への具体的対処法です。
その中でも，裁判対応であり，特に今回は「管理組合又は理事が訴えられた場合」についてご説明します。

管理組合が組合員から訴えられるということは時々見られることです。
ですが，マンションでは一棟の建物に多くの住民の方が共同で生活しているわけですから，普通の組合員は管理組合を訴えることには相当な心理的抵抗があります。
管理組合としては訴えられれば，提訴されたことを他の組合員に知らせないわけにはいきませんので，周りの住民に知られてしまいます。
まして，管理組合への提訴は敗訴のリスクも一般的にはかなりみられるため「負けた場合」を考えると提訴を躊躇するのが自然です。
ですから，通常は，組合員の管理組合を訴えることには慎重になりますし，逆にあえて訴えるとなると，それなりに重要な権利制限などがあり，やむなく訴訟を起こすものです。

ところが，クレーマー住民はそうではありません。
管理組合に対する提訴についての心理的抵抗感が非常に低いという特徴があります。
何か不満があると何回でも管理組合を提訴しますし，自分が負けてもほとんど気にしません。

では，このようなクレーマー住民にはどのように対応すべきでしょうか。
これは，シンプルに，弁護士に依頼して淡々と裁判を進めていくに限ります。
管理組合がそれまで適切に対応してきているとすれば，クレーマー住民の提訴はかなり根拠に乏しく，管理組合からすると相当の確度で勝訴が予見できます。
もっとも，理事長自らが裁判対応をして裁判所でクレーマー住民と顔を合わせるのは適当でないでしょうし，裁判所近辺で待ち伏せなどされることも避けたいところです。
ですので，代理人対応として，あとは判決まで進めていけばよいのです。

とはいえ，半ば恫喝的な言動を繰り返すクレーマー住民への裁判対応には経験も必要です。
もし，クレーマー住民などに訴訟を起こされて悩まれているようでしたら，弁護士桑田までお気軽にご相談ください。
これまでのクレーマー住民からの裁判対応の経験を活かして，丁寧に対応させていただきます。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，共用部分の変更の決議要件についてです。
原則として，分譲マンションの共用部分を変更するには，総会での特別決議が必要とされています。
特別決議というのは，区分所有者の４分の３以上の賛成があり，議決権総数の４分の３以上の賛成もある決議です。
共用部分の変更の重要性から厳格な要件を求めています。

もっとも，例外的に普通決議（その総会に出席した区分所有者の過半数）で行うことができる場合があります。
以前は区分所有法の規定では「改良を目的とし，かつ，著しく多額の費用を要しないもの」は普通決議で良いとされていました。
それが，２００２年の法改正により「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」と，表現が変更されています。
これは，以下のような理由からです。
すなわち，大規模修繕が多額の費用を要するため，改正前の規定では特別決議が必要でした。
ですが，大規模修繕のような共用部分の適正な維持管理のための工事が特別決議を得ることができずに行えないとなると円滑な維持管理ができなくなるため，法改正されました。

では，２００２年以前に建てられたマンションで，現在でも法改正前の表現が管理規約に残っているマンションの扱いはどうなるでしょうか。
この点，法務省は，その場合でも普通決議で足りるとしています。区分所有者が法改正後まで特別決議を求めていると理解することには無理があるという考えからです。
逆に，法改正を行った後に，例えば「大規模修繕には４分の３以上の特別多数決を必要」と規約を変更することは可能と考えているようです。

いずれにせよ，その他の規定も合わせて，古い管理規約をそのままにしておくことはトラブルのもとになります。
反社会的勢力の排除や民泊禁止，シェアハウス禁止など時代に合わせたその他の変更と同時に，規約を改正することをお勧めします。
とはいえ，管理組合理事会の皆様が管理規約をチェックすることは大変なことだと思います。そのようなときには弁護士桑田までお気軽にご相談ください。
これまでの規約改正の経験も活かしてアドバイスできるものと思います。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，個人事業主の方が交通事故の被害に遭った場合の休業損害の算定方法についてです。

交通事故の被害者が入院や自宅療養などで仕事を休まざるを得なくて，その分収入が減少した場合，加害者に対して休業損害を請求することができます。
自賠責保険の場合は１日原則５７００円となりますが，弁護士が保険会社に請求するような場合には，１日の基礎収入に休業日数をかけて，算出します。
会社員のように毎月一定額の給与を取得している方の場合は計算は比較的簡単で事故前３か月間の給与を９０日で割るなどして算出します。
計算のもととなる基礎収入は，給与明細書を会社から出してもらえれば計算できます。

では，個人事業主（自営業者）のように毎月一定額を取得しているわけではない方の場合，休業損害はどのようにして計算するのでしょうか。
個人事業主の場合には，確定申告の記載をベースに考えていくことになります。
具体的には，確定申告の事業所得を基本としますが，事業所得は，収入から様々な名目で控除がされていますので，休業損害の算定のためには一部の控除を戻すことが必要です。
まず，税金については最高裁で控除しない扱いとしていますので，所得税，住民税，事業税等を戻します。
また，休業期間中も発生する固定経費も賠償の対象となりますので，その分を戻します。減価償却費，地代家賃，保険料などです。
青色申告の場合には青色申告特別控除額も戻します。青色申告特別控除は課税のための特典であって必要経費ではないからです。
事業所得にこれらの戻りを合計した上で，３６５日で割って基礎収入を計算し，休業日数をかけて休業損害を算出します。

もっとも，これは原則的な計算であり，その他にも様々な要素を検討することが必要な場合があります。
もし，交通事故による損害額の計算方法にお困りでしたら，弁護士桑田までお気軽にご連絡ください。
丁寧にご対応させていただきます。