マンショントラブル，中小企業の企業法務，相続などの法律相談は新宿御苑前の弁護士桑田にお任せください。

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。

今回のテーマは、マンション内での異臭に関連したトラブルです。

実は、マンションでの異臭の相談は、皆さんが思ったよりも多いです。

住宅店舗複合用途型のマンションで、１階２階にある飲食店からの臭気が強く耐えられないといった例があります。

料理の特性でしょうか、中華料理店の臭気が問題となることが多いという印象です。

では、そのような臭気に対して、マンションの管理組合としてはどのような対策をとることができるでしょうか。

まず、本件のような場合、その臭気がマンションの住民にとって我慢する限度内かどうかという「受忍限度」内かどうかが争点となります。

そして、悪臭防止法が知事や市長、区長に規制地域を指定し許容限度を定めるなどして悪臭の規制基準を定めることを求めています。

そこで、管理組合は、その臭気を測定し、臭気指数を確認することから始めます。

臭気指数については、その測定を専門に行う業者がありますので、業者に依頼することになります。

そして、臭気指数が規制基準を超過している場合には、受忍限度を超えているとして、臭気の抑制や営業の停止を求めます。

それでも希望した対応が得られない場合には、区分所有法上の共同利益背反行為として、使用の差し止めのため提訴することになります。

仮に管理組合の理事会が対応に消極的で飲食店の直上階の住民が異臭のため被害を受けている場合にも損害賠償を求めることは考えられるでしょう。

ちなみに、異臭の発生源は飲食店に限りません。

以前、住民の一人が野放図に野良猫をベランダ伝いに自宅に入れ込むという、いわゆるネコ屋敷状態になっていたマンションの事件を対応したことがあります。

そして、野良猫の臭気によってマンション全体に強い悪臭が漂っていたことから臭気測定を行い、当該住民を退去させた経験があります。

とはいえ、臭気測定を伴った改善要求や提訴には、悪臭防止法の知識や区分所有法上の扱いなど、一般の方には対応が困難な場面が多々あります。

当職は前述のように臭気測定を利用した提訴を行った経験もありますので、異臭でお困りの際は当職にお気軽にご相談ください。

こんにちは、弁護士の桑田です。

今回のテーマは、クレーマー住民のトラブルのうち、総会での質問への対応です。

クレーマー住民の特徴については以前も記載しましたが、その一つに、株主総会でのトラブルがあります。

クレーマー住民は、長々と質問し、満足のいく回答を得られないといつまでも質問を終わせようとしません。

中には中途半端な法的知識を持ちだして「理事長が説明義務に違反している」などと大声を上げることもあります。

では、組合員から質問が出ている限り、議長は一切、質疑を打ち切ることができないのでしょうか。

この点、株主総会についてですが、一般に説明義務の範囲は「平均的な株主が会議の目的たる事項を合理的に理解し，判断するために客観的に必要な事項に限られる」とされています。

「株主」を「組合員」に言い換えれば、マンションの総会でも同じことがいえるでしょう。

ということは、平均的な組合員がその議案の内容を理解できて、賛成か反対か判断できる状態に至れば、それ以上の質問については打ち切っていたとしても説明義務違反には該当しないと考えられます。

具体的には、総会の所要時間やその議案に要した時間、クレーマー住民からの質問が議案の賛否の判断に必要かどうか、といったことで判断されます。

適切に議案の説明がなされていれば、その後、同じような質問が繰り返されている場合、議案の本質と関係ない些細な質問、単なる意見に過ぎないものなどを打ち切ったとしても説明義務違反にはならないでしょう。

これをご参考に、クレーマーのペースに乗らず、適切に管理組合総会を乗り切るよう心がけてください。

とはいえ、クレーマーの出席する総会をコントロールすることは容易なことではありません。

私は、総会の事前準備やアドバイス、総会自体の出席などにも対応していますので、お困りの際には、お気軽にご相談ください。

皆様、こんにちは、弁護士の桑田です。
今回は、私が出演しましたテレビ番組のご報告です。
テレビ東京系列のＢＳテレ東にて、毎週木曜日午後10時に放送されます「マネーのまなび」という金融教育の番組で、私は2023年1月5日放送の回で出演しました。
出演といってもスタジオで参加したわけではなく、事前にインタビュアーとのやりとりを収録し、その内容を、スタジオの出演者が聞いて、番組を進行するものでした。

番組担当のスタッフの方が、当事務所を訪問され、テレビカメラを前にして撮影に臨みましたが、やはり初めての経験で、大変緊張しました。
そのときの番組の内容は、「マネーのまなび」ということで「マンションの維持費が高騰！」でした。
私の収録内容も、マンションの中でも管理費、修繕積立金に関するトラブルについてのコメントです。
管理費の適切な保管の方法、修繕積立金の値上げなど、皆様にも身近な話題だったのではないかと思います。
当初、番組の中では2分くらいのコメントと言われておりましたが、思いのほかコメントが採用されており、測ったわけではないですが、2分以上流れていたのではないかと思います。
自分の顔がテレビ画面で流れるのを不思議に思いつつ、貴重な経験ができたなと感じています。

また、なによりも、このような特集が組まれるほど、分譲マンションの管理組合に関係する管理費、修繕積立金のトラブルが多いということを実感しました。
このような問題は、場合によって横領などの刑事問題に発展することもあります。

管理組合、理事長、理事会の皆様など、お困りのことがありましたら、桑田までお気軽に御連絡ください。
懇切丁寧に対応いたします。

皆様、こんにちは、弁護士の桑田です。
今回は、以前、私が朝日新聞からの依頼で執筆しました記事が、朝日新聞出版から出される書籍「朽ちるマンション老いる住民」の中で、掲載されることになりました。
2023年1月に発売済ですので、お手元にお持ちの管理組合の関係者の方もいらっしゃる方もおられると思います。

内容は、以前、ご紹介したように、私の記事は、リフォーム工事の際に発生する騒音への対策をまとめたものです。
私の記事を含め、朝日新聞にてマンション管理の連載が組まれていたようですが、その反響がとても大きく、その書籍として出版することになったということです。
分譲マンションの戸数は日々増加していますし、もちろん、新築から年数を経たマンションも増えています。
これからもマンショントラブルは増えることはあっても、減少することは当面考えにくいでしょう。
それが、朝日新聞の連載への反響にも現れているのだと思います。

私もマンションのトラブルに携わる立場にある者として、これからも気を引き締めて、個々の問題の解決に当たっていきたいと考えています。

皆様、こんにちは、弁護士の桑田です。
本日は、週刊エコノミストに掲載された記事のご紹介です。
といっても、2022年9月発売号のものです。昨年から今年にかけて、事務量が多く、ご紹介が遅くなり、大変申し訳ありませんでした。
現在でも週刊エコノミストオンラインにて、ｗｅｂ上では記事が掲載されています。有料ではありますが、ご興味のある方は是非ご覧ください。

内容は、漏水問題とベランダやバルコニーの使用方法についてのアドバイスです。
漏水問題は、いつでも大変難しい問題です。
漏水箇所が判明しても「そこが共用部分なのか、専有部分なのか」争いになる例は、決して少なくありません。
管理規約でできる限り明確にしておくのが望ましいですが、管理規約も無制約に設定できるわけではありません。
管理組合と区分所有者のどちらが管理すべき場所なのか、慎重に検討することが必要です。
ベランダやバルコニーについては、そもそも個人の所有ではなく、共用部分であるということを知っておいてください。ですので、その使用方法については、管理組合から一定の制約を課すことができるのです。

とはいえ、漏水問題、ベランダやバルコニーのトラブルは法的知識なくして解決することはできません。
このようなトラブルが発生しましたら、お気軽に桑田までご相談ください。

皆様、こんにちは、弁護士の桑田です。
本日（令和４年６月２７日）の朝日新聞の朝刊に私が取材を受けましたリフォーム工事中に発生する騒音への対策記事が掲載されました。
記者の方も熱心に取材していただき充実した内容の記事となりましたので、興味をお持ちの方はぜひご一読ください。

リフォーム工事にも大小ありますが、フルリフォームをするとなると、作業中の工事音が相当な量になり、周囲の住民の方はお悩みになるようです。
そういった場合に備えて、標準管理規約などには、管理組合（理事会）が専有部分の工事に関与できる規定が設けられています。
もっとも、理事会としてもどの程度の工事にどのような騒音が発生するかは事前にはなかなか判断できないかもしれません。
建築士など専門家に依頼して調査することも考えられますが、そこまで積極的に検討してくれる理事会ばかりではないでしょう。

結局は、工事を行う側がまず工法を丁寧に説明したり工事の日時を調整するなどの工夫が必要です。
また、他の住人の方もいずれは自分たちもリフォームするかもしれないのですから、ある程度は受忍限度内として認めてあげる必要もあるかもしれません。

それでも対策に悩まれましたら、弁護士桑田までご連絡ください。

皆様，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，成年後見人と成年後見監督人の関係や違いについてです。

このようなテーマを選択したのは，私が，近時，連続して成年後見監督人に選任されたためです。
成年後見人にはこれまでにも選任されてきましたが，成年後見監督人に選任されたのは初めてのことでした。
裁判所が選任しますので理由は分かりませんが，後見人としての経験が増してきたことや弁護士として一定の年数が経過したことが原因なのかなと思っています。

前置きはさておき，皆さんは，認知症などで判断力が低下した高齢者の方に成年後見人（あるいは保佐人，補助者）が選任される例があることはご存知の方も多いと思います。
実は，成年後見監督人も民法上の制度として定められています。
読んで字のごとく，成年後見人が適切に後見事務を処理しているか，監督することが職務となります。
近時成年後見監督人が選任される例が増えていますが，その原因には成年後見人による横領事例が増加していることが挙げられています。
また，成年後見監督人には，単に厳しくチェックするだけでなく，特に親族後見人のように専門家でない後見人に対して指導や助言を与えることも期待されています。

このように，成年後見監督人には後見事務の適正に重要な役割を果たしているのです。

なお，高齢化社会の到来により，成年後見申立ても増加していますが，まだまだ敷居が高いという方が多いと思います。
私は成年後見申立ての代理人の経験も複数回ありますので，成年後見申立てをお考えの方はお気軽にご相談ください。

皆様，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回はマンショントラブルの対処方法ではなく，少し力を抜いて，取材の思い出についてお話ししたいと思います。
大変ありがたいことに，私は毎年，いろいろなマスメディアの皆様から取材を受ける機会に恵まれています。
週刊誌やインターネット上の単発の記事もありますし，中には取材はあったものの，諸事情あって掲載に至らなかった記事もあります。

その中で，今回は「まりもノ風」という雑誌の取材についてお話しします。
「まりもノ風」は不動産管理会社のマリモコミュニティさんが，自社の管理物件であるマンションの住民の方向けに配付されている雑誌です。
「まりもノ風」は私が初めて受けた連載での記事ということから今でも大変印象に残っています。
初めて出版社の方やライターさんと打ち合わせをすることで私も少し緊張していましたが，皆さん気さくな良い方で，スムースに取材に対応できることができました。
それに，マンションについて法律的な知識をお持ちでない一般の方の素朴な意見を聞くことができ，大変，勉強になりました。
反面，一般の方に区分所有法などの法律の考え方をどのようにすれば分かりやすく伝えられるのか，苦心したことも今となっては良い思い出です。
このときの経験が現在の取材対応にも生きていると確信しています。

これからもいろいろな取材を受けることになると思いますが，初めて取材を受けたときの気持ちを忘れずに誠心誠意対応できればと思っています。

なお，まりもノ風の中の私の記事は現在も閲覧が可能なようですので，ＵＲＬを掲載いたします。
興味がおありの方はご一読ください。
→
http://marimo-mc.co.jp/wpsys/wp-content/themes/marimo-mc/pdf/tenant/korobanu_2016_autumn.pdf

皆様，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回はマンショントラブルの対処方法ではなく，少し力を抜いて，取材の思い出についてお話ししたいと思います。
大変ありがたいことに，私は毎年，いろいろなマスメディアの皆様から取材を受ける機会に恵まれています。
週刊誌やインターネット上の単発の記事もありますし，中には取材はあったものの，諸事情あって掲載に至らなかった記事もあります。

その中で，今回は「まりもノ風」という雑誌の取材についてお話しします。
「まりもノ風」は不動産管理会社のマリモコミュニティさんが，自社の管理物件であるマンションの住民の方向けに配付されている雑誌です。
「まりもノ風」は私が初めて受けた連載での記事ということから今でも大変印象に残っています。
初めて出版社の方やライターさんと打ち合わせをすることで私も少し緊張していましたが，皆さん気さくな良い方で，スムースに取材に対応できることができました。
それに，マンションについて法律的な知識をお持ちでない一般の方の素朴な意見を聞くことができ，大変，勉強になりました。
反面，一般の方に区分所有法などの法律の考え方をどのようにすれば分かりやすく伝えられるのか，苦心したことも今となっては良い思い出です。
このときの経験が現在の取材対応にも生きていると確信しています。

これからもいろいろな取材を受けることになると思いますが，初めて取材を受けたときの気持ちを忘れずに誠心誠意対応できればと思っています。

なお，まりもノ風の中の私の記事は現在も閲覧が可能なようですので，ＵＲＬを掲載いたします。
興味がおありの方はご一読ください。
→
http://marimo-mc.co.jp/wpsys/wp-content/themes/marimo-mc/pdf/tenant/korobanu_2016_autumn.pdf

皆様，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，クレーマー住民が消防点検のための立入りを拒否してきた場合の対応です。
クレーマー住民は「住戸内は自分の所有物であって，中には立ち入らせない」といった言い訳をして立入りを拒否することがあります。

そこで，今回は，立入り拒否の対応への前段階として，消防点検による立入りの根拠について，説明したいと思います。
まず，消防法８条は，一定の防火対象物の管理者に対して，防火管理者を選任して，消防設備の点検をさせるように求めています。
そして，消防法１７条の３の３において，一定の防火対象物の消防用設備等の点検を行うことが規定されています。
消防法施行令別表第一の（５）に「共同住宅」つまりマンションとあるところ，施行令第３６条第２項により，別表第一の（５）に記載のある防火対象物すなわちマンションに消防法第１７条の３の３が適用されることが規定されています。
ですので，多くのマンションでは防火管理者が消防用設備の点検を実施しなければなりません。
実際には，専門の業者にお願いすることが一般的でしょう。

点検の内容や方法は，平成１６年消防庁告示第９号に記載されています。
機器点検は半年に一度，総合点検は１年に一度という内容は聞いたことがあるかもしれませんが，これは消防庁告示に基づくものです。
火災報知器やスプリンクラーが正常に作動するかどうか，避難ハシゴが適正に使用できるかどうか，といった点検を行うことになります。
そして，その対象には専有部分も含まれますので，専有部分に立ち入っての消防点検が必要になるということになります。
具体的な点検方法については，消防庁の告示等で定められており，点検要領に詳細が説明されています。
消防庁のホームページに詳しくまとめられたページがありますのでご参考にしてください（https://www.fdma.go.jp/mission/prevention/post-1.htmlhttps://www）。

当然，何年も専有部分の消防設備の点検が受けられないと火災が発生した場合に適切に作動しない可能性があり，マンション全体にとって不利益となります。
そのため，区分所有者が専有部分への立入りを拒否した場合でも，管理規約上，理事長による立入りを認める条項が用意されているのが一般的です。
どうしても立入りを認めない場合には，規約に基づく立入りを検討することになります。

クレーマー住民が立入りを拒否した場合の具体的な対応については，改めて説明します。

クレーマー住民への対応には，管理組合，理事会の方のご苦労も多いと思います。
お困りの理事長，理事，管理会社の方は当職にお気軽にご相談ください。