マンショントラブル，中小企業の企業法務，相続などの法律相談は新宿御苑前の弁護士桑田にお任せください。

みなさん，こんにちは，弁護士の桑田です。
　今回のテーマは東洋ゴムの免震不正問題です。
　皆さんもご存じのとおり，最近，東洋ゴム工業株式会社が，免震材料の性能を偽装していたことが判明したと発表し，各種報道でも大きく取り扱われています。

　そして，通常，免震材料は大型物件で使用されますので，庁舎や病院と並んで，マンションも免震ゴムの納入先の典型例となるのです。そこで，今回は免震不正問題のマンションにおける影響を考えてみたいと思います。

　まず，請求の根拠となるのが，瑕疵（かし）担保責任と呼ばれる責任に基づく請求です。瑕疵担保責任とは，通常容易には見つけられない欠陥について，請負人や売主が負う責任です。民法上にも規定がありますが，平成１２年４月から「住宅の品質の確保の促進等に関する法律」いわゆる品確法が施行がされ，新築建物については，民法の特例である品確法による瑕疵担保責任に基づく請求を行うことができます。

　品確法によると，買主は，売主に対して，欠陥の補修や損害賠償が可能であるとされています。そして，マンションの場合，免震ゴムが設置されている基礎部分は共有部分とされているため，管理組合が売主との間で瑕疵担保責任に基づき補修等の請求を行うことになります。
　
　また，現在はどのマンションに不適合な免震ゴムを納入したのか公開は控えられているようですが，公開により個々の専有部分の資産価値が下落することが考えられます。あるいは，実際は耐震性能に問題がなかったとしても，東洋ゴムの免震材料ということで風評被害が発生する可能性も否定できません。このような場合に不法行為に基づく損害賠償などを請求することも検討しなければならないでしょう。

　私は，現在，東京弁護士会住宅紛争審査会の審査委員の委嘱を受けているため，今後，この問題に対応することも予想されます。
　マンションの管理組合の理事の皆様や区分所有者の皆様もお困りの際にはご遠慮なくご相談下さい。

その他のマンショントラブルについては以下をご参照下さい。

　マンショントラブル全般は
http://www.kuwata-lawoffice.net/manshon/
マンション住戸の目的外使用は
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2013/03/post-47-466985.html
　マンション内の騒音問題は
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/05/post-7-272598.html
　マンション内の水漏れ事故については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/08/post-31-328055.html
　マンション内での誹謗中傷については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/09/post-1-342591.html
　管理組合の理事長を解任する方法については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/07/post-25-310679.html
　マンションの構造などに欠陥がある場合の損害賠償は
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/07/post-1-307678.html　
　マンション管理士については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2013/07/post-51-568373.html
　マンション管理組合や理事会と管理会社の間のトラブルについては
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2014/03/post-55-779280.html
　マンションの理事長や理事の義務違反については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2015/01/post-61-1065852.html
　マンションのペット問題については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2015/01/post-60-1065831.html

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
　今回のテーマは，マンションの管理組合の理事長やその他の理事がどのような責任を負うのかです。特に善管注意義務についてお話ししたいと思います。

　マンションの管理者は，管理組合から委任を受けてその業務を行います。そのため，区分所有法28条は民法の委任の規定を準用しており，その一環として「その職務を行うについて善良な管理者としての注意義務」つまり善管注意義務も準用されています(民法644条）。通常，管理者は理事長ですが，他の理事も管理組合から委任を受けているのですから，善管注意義務を負うことは理事長と同様です。

　理事長や理事の善管注意義務違反に関する裁判例として，東京地裁平成17年2月22日判決を紹介します。この裁判例は，管理会社が組合員から集金した管理費，修繕積立金を流用していたことについて，会計担当理事が流用を把握せずに漫然と管理会社に催促していただけであることや，会計担当理事を監督すべき理事長も管理会社からの入金が滞っているとの報告を受けていたにもかかわらず何らの方策も指示しなかったことなどから，両者の善管注意義務違反を認めました。もっとも，この事案では紛争の経緯から「本件マンションの区分所有者らが本件マンションの管理運営に対する無関心から，被告ら(理事長，会計担当理事）に多大な負担が生じている状況を見過ごし，マンションの管理・運営を被告らに任せきりにした面も否めない」として，過失相殺の法理から理事長らの責任の8割を減額しました。

　このことから，理事長や理事は漫然と管理するだけでは善管注意義務違反に問われる可能性があること，一方，個々の区分所有者もその「無関心」によって自らも責任を負担しなければならない可能性があることが分かります。

　また，本件は管理会社の流用という問題でしたが，理事長の善管注意義務違反は，たとえば管理費や修繕積立金を5年間の時効にかけてしまったような場合でも問われる可能性は否定できません。管理費等の滞納問題は後回しにせず，できる限り早期に回収を図るべきなのです。

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　マンション管理士については
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　マンション管理組合や理事会と管理会社の間のトラブルについては
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皆さん，明けましておめでとうございます。
弁護士の桑田です。
本年もﾏﾝｼｮﾝの問題をはじめ，法的トラブルの解決に積極的に取り組んでいきますので，皆様，今年もよろしくお願い致します。

さて，新年最初の話題は，ペットの飼育が不良な区分所有者や賃借人への対応です。今回は，私が，昨年，一昨年を通じて取り組んだ実際の事案を基に，具体的にどのような解決を行ったのかについて，説明したいと思います。

本件はマンションの1室において，区分所有者からその専有部分を借りている親族らが，数年にわたり２０匹前後の猫をほぼ放し飼いで飼育していた事案です。悪臭にたまりかねた管理組合からトラブル解決の相談を受けました。
実際にそのマンションを訪問しますと，エントランスですら獣臭が漂い，飼育している専有部分の前では，マスクを何枚も重ねているにもかかわらず強烈な悪臭に襲われました。

これまでの話し合いの経緯から，単に交渉しただけでは解決に至らないことが予想されました。といっても，区分所有者（の親族である借主）ですし，常に強硬な解決が望ましいわけでもないため，まずはペット飼育禁止の仮処分を申立て，裁判官を交えて話し合うことで解決の道を探りました。ですが，残念なことに，全く話し合いにならず，裁判所が飼育禁止の仮処分を出した後も改善されませんでした。

そのため，区分所有法第60条第1項に基づく占有者に対する引渡請求と，管理規約に基づく弁護士費用等の請求を求めて訴訟を提起しました。被告は，借主と，区分所有者の双方です。実際には区分所有者も借主も裁判を欠席したため，当方の言い分とおりの判決が出されました。

もっとも，判決が出ても猫の飼育が終了しなければ何の解決にもなりません。そこで，次は，建物明渡の強制執行を申し立てました。実のところ，建物明渡が一番難航するのではないかという予想もありました。通常は強制執行の当日までに自主的に退去していることが多いのですが，この事案では退去されない可能性があり，その場合には，強制的な退去と室内の動産類の保管及び処分という手続が待っています。ところが，本件では非常に幸運なことに，借主の親族の中に大変良心的に関わってくれる人物が現れ，その人物の協力で強制執行の当日までに明渡を終えてくれていました。

ただし，その時点では占有者から引渡を受けただけですので，ほどなく所有者に引き渡すのが原則です。そして，所有者は不良な飼い主の親族ですので，まだ不安が残ります。そこで，この事案では弁護士費用等の損害賠償請求も認められていることを利用して，損害賠償請求権を請求債権として専有部分の競売の申立てを行いました。このときにも，上記人物の協力を得られて，競売に至る前に任意に売却し，管理組合が要した費用もほぼ満額回収することができました。

この事案では，ペット問題で考え得るいくつもの手段を活用して，最も良い結果に帰着したと思います。ですが，相手方の親族の中に常識をわきまえた協力的な方がいたという稀有な例でもあります。これほど円滑に根本的な解決をすることができることは大変幸運なことですが，マンション管理に関わる者として大変やりがいのある事件でした。

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　皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
　今回のテーマは敷地利用権についてです。その中でも，マンションの登記との関係について説明します。
　マンションの登記には，表題部の中で「敷地権の表示」があるものと，そのような記載のない登記の二種類があります。
　何度かマンションを購入されて不動産登記簿謄本をご覧になった方の中には登記の記載内容について不思議に思われた方もいるかと思いますが，そのような違いがあるのはなぜでしょうか。

　まず，区分所有法第２条第６項には，「敷地利用権」とは，専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう，と定義されています。マンションのような区分所有建物では，それぞれの所有する専有部分のために建物の敷地を利用する権利が認められています。そして，原則として専有部分と敷地利用権は一体的に扱うものとされ分離処分が禁止されています。
　この「敷地利用権」のうち，登記されているものを「敷地権」と呼びます。もっとも，登記されていなくても敷地利用権は存在しますから，敷地権の登記がなくても敷地を利用することは出来ます。また，「敷地権」としては登記されていなくても，建物とは別に土地の登記がされていることが通常です。つまり，敷地権として登記されていれば専有部分の登記事項証明書の中にあわせて記載されるのに対し，敷地権登記が設定されていない場合は土地の登記と建物の登記という別々の登記がされているということです。

　では，敷地権登記がされていることにどのような意味があるのでしょうか。
　たとえば，マンションの自分の所有する住戸を売却した場合，敷地利用権も同時に売却されますが，敷地権が設定されていれば専有部分の移転登記だけで済むのに対し，設定されていなければ，土地と建物それぞれの移転登記が必要となるという違いが生じるのです。

　このような違いが生じるので，マンションを購入される際には登記の内容にもご注意下さい。

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　皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
　今回のテーマは訴訟費用についてです。
　裁判を起こすときには，通常，「いくらいくら支払え」という請求の最後に「訴訟費用は被告の負担とする」ことを求めます。
　一方，被告の方は反論の中で『訴訟費用は原告の負担とする」ことを求めます。
　最終的には判決の中で訴訟費用の負担についても記載されます。敗訴する側が訴訟費用を負担することになります。
　割合的に示されることもあります。訴訟費用は,これを８分し,その５を被告の,その余を原告の負担とする」というような場合です。
　原則として原告の言い分が通っているものの被告の主張にも理があるので，原告の全面勝訴とは言えないという場合です。

　「訴訟費用」には，どのようなものが含まれるのでしょうか。
　訴訟を提起するには手数料相当額の印紙を貼付することが必要ですが，その印紙額などが訴訟費用に当たります。
　また，書類を送るための郵便切手代や証人尋問をした場合に証人に支払う日当も訴訟費用に該当します。
　よくある質問として，弁護士費用が訴訟費用に含まれるのかという問い合わせがありますが，弁護士費用は含まれません。

　では，たとえば「訴訟費用は被告の負担とする」という判決が下された場合，原告はどのようにして被告に請求するのでしょうか。
　実は，単に判決に記載されただけでは強制執行することは出来ません。
　その訴訟とは別に，訴訟費用額確定処分の申立をする必要があります。第１審の裁判所の書記官に対して，訴訟費用額確定処分申立書と訴訟費用計算書を提出することになります。その後，相手方の意見も聞いた上で訴訟費用額確定処分が出されます。
　訴訟額確定処分が出されると，相手方に対して強制執行することが出来ます。
　もっとも，実際には金額がそれほど高額でなかったり回収可能性の低い相手であったりすることから，訴訟費用額確定処分の申立を行わないことも多いのです。

みなさん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは「マンションの管理組合の総会に出席できるのは誰か」という問題です。
大きく分けて，議決権行使者以外の出席の場面と，代理人による議決権行使の場面があります。

　まず，総会に限らず会議の出席資格者は「その会議で議決権を行使できる者」というのが大原則です。
マンションの総会は共有部分の維持管理などマンション全体の運営方針を決する場ですから，マンションに関係ない者が出席することは出来ないのです。
　たとえば区分所有者の友人が「議決権は行使する権限はないが，口べたの区分所有者の代わりに意見を言うためだけに出席する」ということは認められません。
　ただし，管理規約上で「組合員のほか，理事会が必要と認めた者は，総会に出席することができる」という記載がよく見られます。総会運営を手伝うマンション管理業者やマンション管理士などが出席する場合です。総会の紛糾が予想される場合に弁護士がこの規定で出席することもあります。
　また，区分所有法４４条１項は「区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は，会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には，集会に出席して意見を述べることができる」と規定され，管理規約でも同内容の規定が置かれていることが通常です。占有者の典型例は賃借人であり，たとえば，ペット飼育禁止の規約を定める場合にペットを飼育中の賃借人が総会に出席して意見を述べるケースなどが考えられます。
　このように，「理事会が必要と認めた者」と「会議の目的に利害関係を有する占有者」は例外的に総会に出席することが認められています。
　次に，区分所有法３９条２項は，「議決権は・・・代理人によって行使することができる」とあります。そして，代理人について限定はされていませんので，原則として代理人資格に制限はありません。ですが，実際の管理規約では代理人資格を「その組合員と同居する者，他の組合員もしくはその組合員と同居する者」などに限定する例が多く見られます。これは，総会に利害関係のない第三者が代理人名目で出席し総会を混乱させることを防止する目的です。もっとも，組合員の意思を総会に適切に反映させられるため代理人資格を制限しすぎないよう配慮することも必要です。

　このようなトラブルを独力で解決することはとても大変であろうと思われます。
　私にお気軽にご相談下さい。

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皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは「管理会社とのトラブル」についてです。
　分譲マンションの場合，管理組合が自主管理している場合もありますが，管理組合がマンションの管理事務を管理会社に委託している場合も多々見られます。
　委託を受けた管理会社が適切に管理業務を行う場合には問題がないのですが，必ずしも全ての管理会社が適切に業務を行っているわけではなく，中にはあまり評価の良くない管理会社もあるようです。

　それでは，具体的にはどのようなトラブルが多いのでしょうか。
　たとえば，毎月多額の管理委託料が発生しているのに，その内訳が不明で，問い合わせても満足に答えてくれないとか，管理費の滞納が発生しているのに督促等の対応を適切に行っていない場合などが挙げられます。全く業務を行わない場合や手抜きがひどい場合には契約を解除したり，場合によっては損害賠償を請求することも考えられなくはありません。
　ただし，実際には「対応には不満が残るものの，法的に解決つまり契約解除や損害賠償請求するほどではない」というケースが多いように思われます。そのような場合には，対応の改善を申し入れたり，マンション管理士や弁護士と顧問契約を結んで管理会社の業務に手抜きがないか見てもらうという方法があります。それでも改善が見られない場合には，契約期間満了に伴い更新せずに別の管理会社に切り替えることも検討しなければなりません。
　いずれにせよ，管理組合や理事会にとっては大きな労苦となりますから，管理会社を選ぶときには，複数の会社から説明をきくなど慎重な対応が必要となります。

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皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今日のテーマは「相続人の範囲」です。遺産分割などで「自分が相続人に当たるかどうか」という質問は
とてもよく受ける質問の一つです。簡単なようでいて，意外と難しい相続人の範囲について説明します。
ただし，遺言がある場合は原則として遺言に従うので，以下は遺言がない場合を想定しています。

まず，亡くなった方の配偶者（妻または夫）は必ず相続人になります。
次に子供や孫がいれば，子供，孫が相続人になります。
この場合の法定相続分は，配偶者が２分の１，残りの２分の１を子供などはその人数で等分します。
子供や孫がいなければ，父母や祖父母が相続人になります。
この場合の法定相続分は，配偶者が３分の２，残りの３分の１を父母などがその人数で等分します。
子供も孫も父母も祖父母もいないとなれば，亡くなった方の兄弟姉妹が相続人になります。
この場合の法定相続分は，配偶者が４分の３，残りの４分の１を兄弟姉妹がその人数で等分します。
そして，異父母の場合は同父母の兄弟姉妹の２分の１になります。
ですから，たとえば，Ａさんが亡くなり妻はいるが子供も孫も両親も祖父母もすでに亡くなっているという場合，
Ａさんの兄弟姉妹が相続人となります。Ａさんと父親は同じだが母親は別人という異父母の兄弟姉妹でも，
同父母の兄弟姉妹の２分の１ではありますが相続分があるのです。

このほかにも相続人の範囲についてはいろいろな場合分けが必要になってきます。
また，別の機会にお話ししたいと思います。

その他，遺言，相続全般は
http://www.kuwata-lawoffice.net/souzoku/#a02
　未成年者の相続と特別代理人については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/09/post-33-343015.html
　遺言執行者については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/07/post-27-314543.html
　相続分と遺留分については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/04/post-4-250030.html
　
　相続準備については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/09/post-36-347542.html
　自宅の相続については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/07/post-20-302195.html
　全員遺言時代については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/07/post-20-302195.html
　をご覧下さい。

皆様，こんにちは，弁護士の桑田です。
本日はいつもの法律問題ではなく，大学の講演についての感想です。

　昨年１２月３日，神奈川県のある工科大学にて，交通事故についての講演を行う機会を頂きました。これは，同大学の教授とご縁があり，その教授から学生の危機管理を高めたいという強い希望を受けて行われたものです。
　もっとも，｢危機管理」という言葉は大変意味が広く，国家から個人まで対象は無限に広がります。そこで，危機管理の中でも学生がなじみ深いものが良いと考え，｢交通事故の被害者になった場合の対応」｢交通事故の加害者になってしまった場合の対応」の両方について基礎的な講演をさせて頂きました。理系の学生ということもあり，なるべく堅い表現は避けて説明したつもりです。

　どのような評価が下されたのかは，私には知るよしもありませんが，講演の準備を通じて自分の知識不足の補充や理解の深まりを実感でき，講演をする側にも大変良い勉強になったと思います。

　これからも講演の機会があれば，多くのテーマにトライしたいと思っています。

皆様，明けましておめでとうございます。
本年も皆様にとって役に立つ法律情報をお伝えできれば幸いです。

なお，当事務所は昨年１２月１２日に現在の事務所に移転しています。
以前の事務所から徒歩で約４分ほど靖国通り側に移動しています。
電話番号・ＦＡＸ番号に変更はありません。

今年一年間よろしくお願い致します。