マンショントラブル，中小企業の企業法務，相続などの法律相談は新宿御苑前の弁護士桑田にお任せください。

こんにちは，弁護士の桑田です。
　今回のテーマは，「自分の購入したマンションに欠陥があった場合に，売主に対して買主がどのような請求をできるか」ということです。欠陥としては，たとえば，地盤工事の不良やコンクリートの強度が不足していた場合などです。

　このような場合の対処としては，民法上の瑕疵（かし）担保責任，品確法（住宅等の品質確保の促進等に関する法律），アフターサービスなどを活用することが考えられます。
　民法上の瑕疵担保責任（民法５７０条，５６６条）では，マンションの欠陥が判明した場合，その欠陥が重大で容易には修繕できないような場合には売買の目的不到達として契約を解除できます。容易かつ低廉な費用で修理できる程度の場合には買主は修理費用の損害賠償を請求することもできます。売主に過失がなくても解除や損害賠償を請求できますが，反面，修理するよう請求することはできません。また，民法上は「買主が欠陥の存在を知ってから１年」または「引き渡しの時から１０年」までは請求権が消滅しませんが，実際の契約では請求期間を短縮でき「引き渡し時から２年間」に期間制限されていることが多いというデメリットがあります。
　品確法は，上記の期間制限による消費者の不利益を回避するため，新築住宅の基本構造部分（構造耐力上主要な部分，雨水の侵入を防止する部分）について瑕疵担保の期間を１０年として，期間を短縮する特約は無効とされています。ただし，平成１２年４月１日以降に売買契約や請負契約が締結された場合に限り適用されます。なお，いくら瑕疵担保責任を義務化しても売主に資力がないと意味がありません。このことは耐震強度偽装問題で顕在化しました。その反省を受けて，住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が制定され，新築住宅の売主たる宅建業者などは，保険の加入か法務局への保証金供託のいずれかを選択するよう義務化されました。もっとも，平成２１年１０月１日以降に引き渡す新築住宅がその対象となりますので，ご注意下さい。
　アフターサービスは，売主が自主的に設けたサービスです。補修を無償で行うのが一般的ですが，各社によって内容が異なりますので，サービス内容を確認することが必要です。

　このようにマンションの欠陥が判明した場合の対処方法は複数ありますが，それぞれ要件が異なりますし，一長一短あるところです。実際には「本当に欠陥があるのか」も含めて慎重な対応が必要となります。そのようなトラブルにつきましては，まずはお気軽に当職の無料相談をご利用下さい。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，分譲マンション最大のテーマの一つ，滞納管理費の回収方法についてです。
全てを網羅して記載すると何ページあっても足りませんので，今回は先取特権についてお話しします。
先取特権と書いて「さきどりとっけん」と読みます。あまり耳慣れない用語かと思いますが，どのような権利でしょうか。

先取特権とは，一定の債権を有する債権者が，債務者の財産から，他の債権者よりも優先して債権の弁済を受けられる権利です。
区分所有法は滞納管理費を含めた共用部分の管理のための費用について先取特権を認めています（第７条）。区分所有関係において，共同の管理のための費用に関する債権は一般の債権以上に強い保護が必要と考えられたからです。
区分所有法７条の先取特権は，債務者（滞納者）の区分所有権と専有部分に備え付けた動産に及びます。ですから，専有部分や動産について担保権の実行として競売申立を行うことが可能です。
　ただし，申立書の他，管理規約や滞納管理費の計算書などの添付書類が必要ですし，東京地裁執行センターでは，区分所有法７条に基づく競売についてはある程度厳格に疎明資料を確認するので，事前準備が大切です。また，競合する抵当権との関係では抵当権が優先するのが通常ですので，オーバーローン物件については管理費の回収が困難であることにも注意下さい。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，「別居中の夫婦の一方が子供と同居している場合に，他方が子の引き渡しを求められるか」についてです。
少子化の昨今，両親の子への関心は高まり，子を巡る紛争も増加傾向にあるようですので，今回のテーマとしました。

子供の引き取りを求める親がとりうる手段は，「子の引き渡しを求める調停」「子の引き渡しを求める審判」「人身保護請求の申立」が考えられます。
ですが「子の引き渡しの調停」は，あくまで話し合いですので，両親が協議できる状態であることが前提であり，感情的に対立が厳しい場合には不適当でしょう。また，「人身保護請求の申立」は「拘束者が幼児を監護することが子の幸福に反することが明白であること」という極めて厳しい要件が課せられています。

　そこで，「子の引き渡しを求める審判」によることが多く見受けられます。別居中の夫婦の場合，監護権がなければ子の引き渡しは認められませんので，「子の監護者の指定を求める審判」と「子の引き渡しを求める審判」をあわせて行います。また，子の引き渡しは迅速に行う必要がありますので，「審判前の仮処分の申立」も同時に行うのが通常です。
そして，審判前の仮処分とその後の審判の結論が異なると，子供が父母間を行ったり来たりしてこの福祉に反するので，実際には，仮処分と言いながら，最終的な判断を要します。申立から数日で審問し調査官調査も行い，子の引き渡しを命じる審判の場合には審判まで１ヶ月を目途としているようです（ただし，事案によって調査等に数ヶ月かかることはあります）。

　子の監護者の判断基準については，概ね以下の各項目が挙げられています。
　継続性(現状の尊重）・母性優先(乳幼児の場合）・子の意思の尊重(１０歳くらいから）・他方の親と子の面接交渉を許容していること・奪取行為は違法(実力行使は認めない）・監護能力，精神的経済的家庭環境・兄弟は分離しない，などです。
家庭裁判所は以上の基準をもとに，個々の事例について，誰が子の監護者としてふさわしいか，ひいては子の引き渡しを認めるかどうかを判断しているのです。

こんにちは，桑田です。
今回のテーマは最近読みました本についてです。
プロフィールの趣味の欄に「読書　年間１００冊近く読破しています」と大見得を切ってしまいました(^_^;)
というわけで，今回は趣向を変えてみましたので，お気軽にお読み下さい。

「失敗の本質」は，第２次世界大戦における日本軍の失敗の「本質」をつきとめようとした古典の名著です。昭和５９年に発行された研究書ですが，最近，エッセンスを記載した「超入門『失敗の本質』」が売れ行き好調となり，再度，脚光を浴びています。

　「失敗の本質」の中で，日本軍敗戦の原因分析がなされています。
たとえば日本軍内に「戦略が・・・多分に情緒や空気が支配する傾向」という情緒的人間関係が気づかれたこと，「情報，諜報の活用という点では，米軍に比べ決定的に劣っていた」という情報の軽視，「失敗した戦法，戦術，戦略を分析し，その改善策を探求し，それを組織の他の部分へも伝播していくということは驚くほど実行されなかった」という学習の軽視などが挙げられています。
そして，「日本軍の組織原理を無批判に導入した現代日本の組織一般が・・・危機が生じたときは，大東亜戦争で日本軍が露呈した組織的欠陥を再び表面化させないという保証はない」とも書かれています。

昨年，東日本大震災，原発事故という「危機」が生じました。
昨日の原発事故調査委員会の報告書では「明らかに人災」と指摘され，その理由として，規制当局と東京電力の立場が逆転し，
地震・津波対策を立てる機会が過去何度もあったのに先送りしてきたと指摘されています。まさに，情緒的な人間関係や学習の軽視と言われても仕方がないのではないでしょうか。
自戒の意味も込めて，とても考えさせられた一冊でした。

こんにちは，弁護士の桑田です。
　本日のテーマは，自宅を含めた不動産の相続方法です。
タイトルは，今日の日経朝刊の記事から抜粋しました。
自宅の相続がリスクとなるのはどうしてでしょうか。

　亡くなった方の遺産が自宅の場合の分け方には，①自宅を売って代金を相続人で分ける，②相続人の一人が自宅を相続し，他の相続人に現金を支払う，③相続人全員で共有する，などの方法があります。
ですが，①は，相続人の一部が亡くなった方と自宅で長期間同居していたとか先祖伝来の土地建物であるような場合には売却したくないと思うことがあります。②の場合も，自宅を相続する方に相当の資金がないと他の相続人が納得しないでしょう。
　そのため，何となく③のように自宅を共有してしまうこともあります。ですが，その後に相続人も亡くなってしまうと，今度は共有状態がどんどん細分化され，根本的な解決がよりいっそう困難になってしまうのです。

　このような事態を避けるためにも，まだ被相続人が存命のうちに遺言を作成しておくことが大切です。
「誰に自宅を残すのか決める」，「他の相続人に不満が残らないように預貯金で手当をする」『遺言の付言で，なぜ自宅を○○に残すことにしたのか自分の気持ちを説明する」など，トラブル回避のための方法を取ることができるのです。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今日は，自動車保険の弁護士費用特約について説明したいと思います。

弁護士費用特約は，事故の被害にあった場合に弁護士に依頼する際，その費用を３００万円まで保険会社が支払う特約です。
現在，弁護士費用特約自体は加入者は年々増加していますので，このブログをお読みの皆様の中にも加入されている方は多いと思います。
ところが，最近の報道によると，弁護士費用特約の利用率は低調なままだというのです。
どうして，弁護士費用特約があまり利用されていないのでしょうか。

これは，私の実感では，「そもそも自分が弁護士費用特約に加入していることを知らない」被害者が多いからだと思います。
保険会社が特約の存在を教えてくれればよいのですが，被害者から指摘されるまで何も言わない場合もあり得ます。
被害者も保険の内容を確認して『自分の身は自分で守る」という意識が必要なのです。

弁護士の知り合いがいる場合や自分で弁護士を見つけた場合でも，保険会社の紹介する弁護士を利用する場合でも，どちらでも弁護士特約は使えます。
保険会社が日弁連に弁護士紹介依頼を送付し，日弁連リーガルアクセスセンター（ＬＡＣ）を通じて弁護士が紹介されるという流れもあります。私もＬＡＣに登録していますので，ＬＡＣ経由で交通事故を受けることもあります。

常々交通事故について記載しているとおり，交通事故の損害賠償は弁護士が交渉するかどうかで賠償金額に大きな差が出ることが多々あります。弁護士費用特約を利用できるのに，そのことに気づかず，弁護士費用が高いと思い込んでご自身で不利益な解決をしてしまうことはとても残念なことです。

ぜひ，お手元の自動車保険を今一度確認してみて下さい。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今日はマンションの管理規約による暴力団排除についてです。

マンションと暴力団の間のトラブルは古くて新しい問題です。
管理組合が，どのようにして暴力団の組事務所などをマンションから排するかに頭を悩ますことになります。
区分所有法の通常の規定に従い，使用禁止を求めたり，競売を請求するという方法が考えられますが，いずれにせよ時間も手間も大変かかります。

そこで，あらかじめ管理規約に暴力団排除条項を設けることが必要になります。
最近，国土交通省は標準管理規約に暴力団排除条項を盛り込むことを検討しているとの報道が出ました。
報道によると，組事務所としての使用の他，組合員への譲渡，貸与も禁止するとのことです。
また，組事務所として使用している疑いがある場合には理事長に室内を確認できる権限を持たせるようです。
このように，管理規約に暴力団排除条項を設けることで，そもそもマンションに暴力団関係者が入り込むことを予防できます。
また，暴力団排除の意識の高いマンションと言うことになれば，暴力団の方もあえて組事務所を構えようとはしないでしょう。
このようなマンション管理組合側の意識を規約に反映させることも大変重要なことなのです。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今日のテーマは，マンション内の言動が名誉毀損になるかどうか，です。
名誉毀損の成立は，マンショントラブルにかかわらず，弁護士として非常に多く相談を受けるところですので，判例を紹介したいと思います。
なお，前提知識として，外形上名誉毀損行為がなされても，「公共の利害に関する事実」について「もっぱら公益を図る目的」に出た場合，「摘示された事実が真実と証明されたとき」は不法行為は成立しないとされています。また，そのような証明がなくても「行為者において真実と信ずるについて相当の理由があるとき」も不法行為は成立しないというのが，最高裁の確立した判例です。

以上を前提に，裁判の事案を見ていきます。東京地裁平成７年１１月２０日判決は，マンションの区分所有者の一人が，管理委託会社について「一部の理事と結託して管理委託契約を締結した」とか「この会社の内容は，管理組合の預金証書と印鑑を一緒に預託できる程ではない」という文書を各戸に配布したというケースです。
　外形上名誉毀損行為に該当することは否定できないでしょう。ですが，管理組合の運営という「公共の利害に関する事実」について真摯に管理組合のことを考えて「もっぱら公益を図る目的」に出たもので，「真実あるいはそのように信じたことに相当の理由がある」等として不法行為の成立を否定しました。

また，横浜地裁平成９年５月９日判決は，マンションの区分所有者が管理組合総会の席上で理事長の名誉を毀損する内容の文書を配布し「従来の自主管理の方法は独善的，威圧的」等と記載してあったことについて，次期理事長選挙という公共の利害に関する事項について，もっぱら公益を図る目的でなされた等としてやはり不法行為の成立を否定しました。

このように見ていくと，個人攻撃ではなく，マンション全体の公共的な事実について，その管理を向上させるという公益的目的を持って行っている場合には，真実あるいはそのように信じたことに相当の理由があれば名誉毀損が認めがたいということになるかも知れません。

ただし，私は，だからといって，憶測や感情に基づいて，他者を誹謗中傷するような発言は避けるべきと考えますし，まして，各戸に厳しい論調の文書を配ることは控えるべきだと思います。同じマンションで生活しているのに，裁判になるほど感情が対立するのではマンション管理の阻害要因となることは明らかですし，上記判例では名誉毀損にならなかったとからと言って，別のケースでも不法行為が否定されるとは限りません。理事会に対する問い合わせや管理組合総会での(冷静な）指摘を通じて解決を図ることが先決なのだと思います。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今日のテーマは，休職していた従業員の職場復帰に対する企業の支援についてです。
経済状況が大変厳しい昨今，会社が従業員に厳しいノルマを課すことや，リストラ後に残った従業員の負担が重くなるケースがしばしば見受けられます。
その状況に起因して，精神的に不調を来して休職を余儀なくされる従業員は少なくありません。もちろん，家庭的な事情など業務外での事情により精神障害を患い休職することもあります。
それでは，このような精神障害で休職した従業員の復職について，企業は復職支援をすべきでしょうか。

企業による復職支援について明確に法的義務が課されているわけではありません。
しかし，職場でのパワハラで精神障害に罹患したような場合はもちろん，かりにプライベートな事情による精神障害の場合でも，昨今の精神障害の増加傾向や社会的な意識からすると，企業が相応の復職支援態勢を取ることは求められているのではないでしょうか。厚生労働省も「心の健康問題により休業した労働者の職場復帰支援の手引き」を発表しています。では，具体的にはどのような復職支援の方法があるのでしょうか。

代表的なものとしては，復職直後は業務量を制限し徐々に通常の業務量に戻す「業務量の調整」，「残業や休日出勤等の制限」，当面の業務時間も当初は短くする「短時間業務」などです。また，職種を特定して採用されたわけではない通常の正社員の場合には，職場や職務内容を復職者に適した仕事に変更する「職種変更」なども考えられます。

中小企業の経営者の中には「このような手間のかかる復職支援より，解雇して終わりにしたい」と考えてしまう方もいるかも知れません。ですが，一定の復職支援を行わず直ちに解雇した場合，元従業員側から解雇無効を主張され「復職支援もないままの解雇は不相当」と主張してくる可能性は否定できません。そのような主張をされないように，慎重な対応が必要と考えます。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今日の話題は高齢者の財産の管理です。
「高齢者の財産　誰に託す」というタイトルは６月２７日付日経新聞の記事の掲題です。

高齢化が進展する現代において，相続や遺言とともに，高齢者本人の財産管理の重要性も高まっています。
ご自分で判断し適切に管理できている間は良いのですが，認知症などでどうしても管理に不備が生じることがあります。
では，高齢者の財産管理について，どのような法的な対策が用意されているでしょうか。

一番有名なのは，いわゆる成年後見ではないでしょうか。
成年後見は，高齢者の判断能力が衰えた場合に，高齢者本人やその親族が裁判所に成年後見を申し立てるという手続になります。
　また，高齢者の方の中には，まだ判断能力のあるうちに「誰に」「どのような財産管理を」依頼するか，決めておきたいという方もいるでしょう。その場合には，任意後見契約を利用することができます。自分の希望する人物を任意後見人とすることができ，委任する事項も契約で決めることができます。手続としては，公証人の作成する公正証書で締結する必要があります。判断能力が不十分な状況に至った場合に家庭裁判所に任意後見監督人選任の申立を行い，選任されると任意後見契約の効力が発生します。
　ですから，任意後見人に就任予定の方は，いつ高齢者が「判断能力が不十分な状況」に至ったと判断して家庭裁判所に申し立てるのか，に注意しないといけません。申立が遅くなると，契約の効力が発生する前に高齢者の財産が散逸してしまう可能性があるのです。
　もし，親族がいないなど適当な任意後見人の候補者が見当たらない場合には，利害関係のない専門家である弁護士に依頼することも考えて良いと思います。
　なお，判断能力はまだ十分にあるが病気や体調不良などで財産管理を依頼したいという場合には，親族や弁護士などと財産管理契約を結んで，財産管理を任せる方法もあります。